Уплотнять Алматы уже некуда: жители Самал-2 добились отмены решений судов в пользу застройщика

Кассационный суд отменил решение двух инстанций в Алматы, которые соглашались с уплотняющей застройкой в микрорайоне Самал-2, дело отправили на пересмотр, сообщает Orda.kz.

Долгая история

Эпопея с участком в микрорайоне Самал-2 началась ещё в 2021 году, когда во двор домов по адресам Достык, 90/1, Самал-2, домов 12, 2 и 2А и ЖК Samal Deluxe (Достык, 97Б) приехала машина с «люлькой», и рабочие начали спиливать деревья. Тогда выяснилось, что во дворе на месте старых трёхэтажек, которым уже почти 100 лет, по программе реновации планируют строить четыре высотки. 

«Мы как представители группы активных жильцов микрорайона, в которой 504 человека, начали писать письма в акимат, выяснять, кто это, что строит. Узнали, что застройщик, ТОО „GAB Construction“ выкупил несколько участков, огородил площадку. Компания объяснила свои действия социальными нуждами, тем, что это программа реновации, аварийное жильё сносят и будут строить новое», рассказала представительница инициативной группы Акыл Отарбаева. 

Но группа активистов убеждала: нельзя впихивать «человейники» до бесконечности в многострадальный Самал-2, где уже и так построили огромные ЖК до 20 этажей, и скоро ходить и ездить будет просто негде.

«В нашем районе и так 12-балльные пробки, нет нормального въезда и выезда. Плюс рядом 131-я школа и детский сад, это место, куда приезжает много машин, где могут выбегать дети на дорогу. Вокруг бизнес-центры, торговые центры, проходимость и транспортная нагрузка огромная. Не говоря уже о том, что если случится землетрясение, будет просто транспортный коллапс, эвакуировать людей будет невозможно», объяснила Отарбаева.

Тогдашний аким Алматы Бакытжан Сагинтаев после жалоб активистов, сходов жильцов и их выхода на митинг с плакатами обратил внимание на проект новостройки в микрорайоне. Акимат отозвал разрешительные документы застройщика.

Статус-кво сохранялся и при следующем акиме, который пришёл после Январских событий — Ерболате Досаеве. Но в 2024 году как раз перед тем, как покинуть пост градоначальника, Досаев согласовал разрешение на строительство жилых высоток на месте аварийных трёхэтажек.

Застройщик, вооружившись дозволением акимата, обратился в суд, чтобы изменить целевое назначение нескольких земельных участков на площади 0,34 га. Среди этих участков были как уже предназначенные под жилую застройку, так и участки под нежилыми строениями (сауной) и земли из государственного реестра. 

Судили не глядя 

Активисты из инициативной группы предположили, что среди должностных лиц акимата могут быть те, кто имеет свой денежный интерес в проекте МЖК. Иначе они не могут объяснить, как можно было «протащить» разрешение на смену целевого назначения за считанные недели. Причём не только через акимат, но и через две судебные инстанции, да так, что никто не заметил неполноты собранных документов, расхождений между генеральным планом Алматы и проектом детального планирования (ПДП) микрорайона. 

«Когда мы участвовали в судебных процессах, мы увидели, что не хватает многих документов, наши ходатайства о привлечении экспертов отклоняли, наши жалобы не изучали. Мы говорили о нарушениях, о несоответствии ПДП генеральному плану застройки Алматы. Среди активистов у нас есть эксперты, люди, обладающие знаниями по архитектуре, урбанистике, по строительным нормам и законодательству. Они изучали ответы госорганов, анализировали, делали заключения, находили ошибочные решения. Но несмотря на это, Специализированный межрайонный суд по административным делам (СМАС) Алматы, а затем в порядке апелляции и городской суд Алматы вынесли решения в пользу застройщика о том, чтобы изменить назначение земельного участка»,  сказала Акыл Отарбаева.

Ещё удивительнее то, что суды, акимат и застройщик «не заметили» предписания Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства. В документе указано, что управление городского планирования и урбанистики Алматы должно обратиться в акимат, чтобы скорректировать ПДП, привести его в соответствие с генеральным планом, который по иерархии документов выше проекта детальной планировки. 

Несоответствие было в том, что в генеральном плане указанный участок отмечен частично как территория малоэтажной застройки, то есть не выше трёх этажей, а частично предназначен для строительства общественных центров. 

При этом в ПДП тот же самый участок указан как зона застройки зданиями до шести этажей и от шести до девяти этажей и никаких общественных центров. Именно на этот документ опирался застройщик, получая разрешение на постройку четырёх девятиэтажных корпусов жилого комплекса. 

«Кроме того, в составе участка площадью 34 сотки, который сейчас огородил застройщик, он выкупил частично 20 соток. Еще 14 соток — это несколько участков разного назначения, в том числе и земли из госреестра. Поэтому застройщик и пошёл в суд, чтобы по всем этим участкам — и тем, что под аварийными домами, и тем, что в госреестре, — поменять целевое назначение на жилищное строительство», добавила представитель инициативной группы. 

При этом, по её словам, застройщик не показал пока никаких исследований, документов и планов того, как будут обустроены подъездные пути, насколько вырастет транспортная нагрузка, как это повлияет на условия для учеников школы и жизнь всего микрорайона с населением в 16 тысяч человек. 

Новый суд 

Кассационный суд в Казахстане начал работать 1 июля 2025 года. Раньше функцию рассмотрения жалоб выполняла кассационная коллегия Верховного суда, и рассмотрение дел было выборочным. Коллегия, если не находила оснований, отказывала в рассмотрении жалобы. 

Теперь в новом суде работает принцип «сплошной кассации». Жалобы рассматривают по существу все, независимо от того, какие для них основания. В Астане теперь действуют три специализированных кассационных суда РК — по гражданским, уголовным и административным делам.

В новом кассационном суде рассмотрели и жалобу инициативной группы жителей микрорайона Самал-2. На первом заседании коллегия из трёх судей заслушала доводы истца — строительной компании GAB Construction и третьего лица, подавшего жалобу, — представителей инициативной группы жильцов микрорайона. И увидев несоответствия, суд вызвал представителей госорганов, ответственных за генплан и ПДП — комитета по делам строительства МПС и управления городского планирования и урбанистики. 

На втором заседании оба представителя госорганов объясняли, как так получилось, что в генплане одно назначение, в ПДП — другое, а застройщик предлагает нечто третье. И после долгого эмоционального обсуждения судьи удалились в совещательную комнату. 

Решение огласил председательствующий судья Дамир Абдугалиев:

«Постановление судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 7 февраля 2025 года по данному делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Кассационную жалобу удовлетворить частично».

По мнению кассационного суда, две нижестоящие инстанции «ненадлежащим образом выполнили требования процессуального закона, не смогли всесторонне и полно выяснить все обстоятельства спора, ненадлежащим образом исследовали генеральный план, ПДП, не устранили противоречия». А апелляционный суд «не устранил нарушения и формально согласился с доводами первой инстанции».

Кассационный суд посчитал эти нарушения существенными и влияющими на исход дела, его теперь будет заново рассматривать городской суд Алматы. 

Тем временем представители управления городского планирования сообщили, что по поручению президента в скором времени генеральный план застройки Алматы пересмотрят. В том числе уделят внимание защите охраняемых природных зон и предотвращению точечной уплотняющей застройки. 

Orda.kz будет следить за развитием событий.

Читайте также: 

• Алматинцам обещали чистый воздух к 2025 году. А что случилось?
• Акимат Алматы не хочет бороться с хаотичной застройкой — общественники
• Конфликты и стройки южной столицы: в условиях бесконечного уплотнения