Застройщик выкупает дома за 60 млн, акимат за 15: что происходит с частным сектором в Алматы
Коллаж: Orda.kz
Мы продолжаем следить за ситуацией в Алматы, где владельцы частных домов в квадрате улиц Жандосова, Сулейменова, Тунтубаева и Талды-Курганская защищают свои права. Их собственность город выкупает за бесценок под предлогом строительства школы. Orda.kz пообщалась с жильцами, чтобы узнать, как развивается ситуация с застройкой, и обсудила с архитекторами необходимость обновления этого района Алматы.
В мае 2024 года мы обратили внимание, что частные земли, выкупленные застройщиком в этом районе, неожиданно отдали под строительство жилого комплекса, а должны были строить детский сад. Возмущения тогда было меньше, застройщик предлагал собственникам хорошие деньги.
Несколько лет назад, когда началось возведение ЖК, по документам предполагалось, что если школу и будут реконструировать, то займётся этим застройщик, выкупая участки собственников.
Однако ситуация внезапно изменилась: в июле стало известно, что строительство школы теперь возложено на акимат.
Собственник Ержан Рахимжанов задаётся вопросом: почему именно акимат строит школу, ведь изначально это должно было быть задачей застройщика. Тогда стоимость недвижимости оценили бы выше.
«Это просто разбазаривание бюджета. Деньги города резиновые, ими акимат хочет решать проблемы частных лиц», считает Ержан Рахимжанов.
Адвокат Мадина Кукетаева отметила, застройщик не против выкупить оставшиеся земли, но акимат не даёт ему это сделать.
«Я предлагала провести трёхстороннюю встречу — с акиматом, застройщиком и жителями. Но акимат отказывается. Он не хочет, чтобы застройщик выкупал наши дома, хотя тот готов это сделать. Люди боятся обращаться в суд, так как обычно такие дела проигрываются. Мы считаем, что инициативу должна проявить прокуратура», говорит адвокат.
Теперь от нескольких квадратных метров зависит сумма, которую можно получить за дом — 60 или 15 миллионов тенге. Жители возмущены: те, чьи дома выкупает застройщик, смогут сохранить привычный уровень жизни. А тем, чьи дома выкупает акимат, придётся искать жильё в Алматинской области.
В начале сентября мы приезжали в этот район рассказывать о пожаре. За один день до выселения у многодетной матери был пожар. Дом барачного типа, в котором она жила бесплатно, принадлежал застройщику и был социальным жильём. Она была уверена, что с помощью пожара решили поторопить её выселение.
Недавно мы решили исследовать этот район вместе с архитектором, чтобы иметь представление, зачем нужна новая школа и как её планируют благоустраивать.
Как раз в этот день собственники устраивали очередное собрание, где требовали справедливой оценки своего имущества.
«Мы к государству не относимся, что ли? Они же школу строят для жителей этого ЖК. Нас они выкидывают за 20, 15, 18 миллионов за пределы города. Сейчас 10 миллионов за сотку дают. У нас у всех маленькая земля по полторы сотки. Представляете, они туалеты строят в пустыне за 35 миллионов, а мы даже дырки от туалета не стоим», возмущается одна из собственниц.
Разница в оценке недвижимости разительная: дома, расположенные друг напротив друга, троекратно отличаются в цене.
Благоустроенный дом в 60 квадратных метров, где есть газ, тёплые пол и канализация, оценили в 19 млн тенге. Собственница не сможет купить квартиру в этом районе.
«Мы куда должны убежать за эти 19 миллионов? Даже однокомнатную квартиру купить на эти деньги не сможем, хотя нас здесь шесть человек в одном доме. У моей собаки в будке тёплый пол, я долго старалась для этого дома», рассказала женщина.
Дом напротив, который на фото, выкупил застройщик за 40 и 60 миллионов. Как раз когда мы его осматривали, мы встретили бывшую владелицу одной части дома, которой застройщик предложил 40 млн тенге. Она съехала две недели назад.
«Я с радостью схватила деньги и убежала счастливая», сказала пожилая женщина.
Дом бывшей владелицы, предназначенный под снос, не огорожен, и по вечерам там собираются бомжи. Такое соседство вызывает недовольство у владельцев, ожидающих выкупа от акимата. Они считают, что так их «выкуривают».
«Я не могу отправить ребёнка в магазин, сама боюсь выходить с детьми на улицу, когда темнеет. А во время стройки вибрация, как от землетрясения», поделилась одна из собственниц.
Редакция направила запросы в акимат Ауэзовского района, управление градостроительного контроля и управление городского планирования и урбанистики Алматы с вопросами о строительстве школы и критериях оценки имущества.
Частный сектор: почему так, а не иначе
Вместе с архитектором Владиславом Филатовым мы прошлись по застраиваемому участку, он объяснил, как он вообще образовался:
«Раньше здесь был посёлок для работников Таугуля, которые занимались сельским хозяйством. Построить Орбиту было сравнительно легко, так как поселок заканчивался на уровне улицы Рыскулбекова, а дальше просто застроили поля в границах Аль-Фараби, Рыскулбекова, Мустафина и Турайгырова. Это было удобно, но в 70–80-е годы началась перестройка территории, которую мы видим сейчас.
Например, девятиэтажные дома на улице Шалова — это незавершённая советская урбанизация. Если бы СССР не развалился, мы бы сейчас стояли среди панельных домов, но жилищная программа была прервана развалом Союза.
В результате двухэтажные и малосемейные дома остались на неопределённый срок. Позже, уже при независимости Казахстана, эту территорию начали застраивать частные застройщики. Это своего рода отложенная урбанизация.
В то же время хорошо, что она не завершилась в советский период. С новыми знаниями можно сделать эту территорию еще лучше, чем это могли сделать советские градостроители, изолированные от постоянно развивающейся градостроительной мысли. Новый строящийся жк на пересечении Жандосова и Алтынсарина. Если бы финансового кризиса не было, территорию могли бы застроить комплексами как из 2000-х, как на Навои, где этажность выше и отсутствует выраженная квартальная планировка, что создаёт "стену" домов без транспортной доступности.
Здесь же, напротив, имеется существующая система проездов — можно заехать с улиц Сулейменова и Жандосова. Конечно, если бы градостроительные планы не пускали на самотёк все эти 30 лет, результат был бы лучше. Но и сейчас ситуация вполне приемлема».
По словам архитектора, нынешний жилой комплекс решает множество проблем.
«Есть первый этаж для коммерции, что улучшит жизнь даже существующих домов вокруг. Там можно расположить разные магазины, несколько аптек, коворкинги, отделение почты, пункты выдачи популярных маркетплейсов, залы секций для детей и так далее. Везде прослеживается хороший доступ как пешком, так и на машине, говорит архитектор.
Владислав Филатов отметил, что жилой фонд из двухсемейных и малосемейных домов вдоль улицы Сулейменова не был построен «на века». Об этом ярко говорит попытка советских властей проводить урбанизацию района.
«Район давно не справляется с нагрузкой, для которой когда-то был предназначен. Отойдя от Сулейменова мы вынуждены идти по дороге, тротуаров нет, как сельская местность, только транспортная нагрузка кратно увеличилась, а тротуара по-прежнему нет», заметил эксперт.
Гуляя по улицам, ты не сразу скажешь, что это город, отмечает архитектор. Ощущение «деревни в городе».
«Город всё же определяется типом застройки, и этот критерий сложно оспорить. Либо город хорошо развит и в нём есть всё необходимое, либо это полудеревня, либо вообще сельская местность. Сейчас, например, мы находимся в не перестроенной "деревне"», считает Филатов.
Вместе с экспертом мы добрались до школы
По проекту детальной планировки (ПДП) изначально школу должны были сносить и строить заново. Но в новом проекте к нынешней школе будут делать пристройку.
Владислав Филатов объяснил, что строить высокую школу нежелательно. Иногда, в виде исключения, её можно возвести до пяти этажей, если нет участка, где поместится стандартный объект.
«Школу не стоит делать высокой, потому что у нас очень много классов младшей школы, которые, по нормам, нужно располагать на первых этажах. Строя школу ввысь, а не вширь, мы создаем риски для самых маленьких учеников и неудобства для учителей предпенсионного возраста»,объяснил эксперт.
Первым делом, увеличивая площадь школы, нужно реконструировать коммуникации, обеспечивающие её функционирование.
«Потребуется больше электричества, воды и газа, так как здание становитсябольше, и технические условия для его возведения сложнее. Сначала договариваются с жителями о выкупе земли, сносят старые постройки, ограждают территорию и модернизируют подземные коммуникации, чтобы обеспечить школу необходимыми ресурсами. Что касается размеров. Тут нужно смотреть на характер будущей застройки района. Мощность школы определяется заранее градостроителями, которые составляют План Детальной Планировки района (ПДП)», рассказал Владислав Филатов.
На вопрос, кто должен заранее думать о том, что понадобится большая школа — акимат или застройщик, — архитектор ответил:
«Акимат берёт всю информацию из градостроительных документов, таких как Генплан города Алматы и ПДП. На них уже есть все необходимые цифры и показатели. Застройщик уже выбирвается по итогам конкурса».
Владислав говорит, что обязательно нужно договариваться с людьми, предлагать им достойные деньги, чтобы они могли поддерживать привычный уровень комфорта и продолжать жить в том же районе, или в другой его части. Хорошая альтернатива, по мнению эксперта — предлагать владельцам частного сектора адекватные размеру их семьи квартиры в новых комплексах, рядом с их прежним местом жительства. А частным секторам, окруженным ЖК, стоит постоянно смотреть себя на ПДП:
«Cовет людям: если вы живёте в таком районе, который, думаете, будут сносить, или есть какая-то информация, постоянно пишите в поиске: „ПДП Алматы“. Там есть расшифровка этой карты, что к чему».
Прогулялись ещё. Оказывается, мы находимся уже в абсолютно застроенном районе Навои, и даже он не продуман полностью, считает архитектор.
По мнению Владислава Филатова, многие города, особенно те, которые имеют богатую историю, развивались и перестраивались, несмотря на нормы.
«Города, которым сотни лет, как Рим, не вписываются в современные нормы, но это не мешает им процветать. У нас есть современные технологии, и мы можем сделать всё качественно и эффективно, если будем стремиться проектировать не просто по нормам, а с учётом потребностей людей», добавил он.
Завершая разговор, эксперт подчеркнул:
«Нормы — это минимальные требования, и хорошие проекты возникают, когда архитекторы и градостроители стремятся превзойти эти стандарты. Только тогда город станет комфортным и интересным местом для жизни».
Архитектор и активист Жанна Спунер отметила, что в этот раз вероятность того, что земли, выделенные под школу, отдадут под жилой комплекс, низкая.
«Сейчас застройщиков принуждают брать на себя постройку социальных объектов, хотя в законе это не прописано. Вероятно, когда этот застройщик только брался за строительство, к нему не было таких строгих требований. Сейчас же всех застройщиков обязуют делить траты на социальные обязательства — прокладывать дороги, строить парки и так далее. Трудно представить, чтобы сегодня застройщик ничего не сделал», говорит архитектор.
Особо отмечает Жанна Спунер Генеральный план, который приняли в начале года.
«Именно этот документ исключает хаос, ведь с 2014 года никакого плана застройки Алматы не было, а теперь есть. Да, это не идеальный документ, однако теперь есть основа, с которой можно работать. Новые ПДП района также решают проблемы неконтролируемой застройки», объяснила Жанна.
Школа району очень нужна, считает эксперт. И, как положено, её будут возводить, просчитывая коммуникации, прокладывая дорожные сети.
Жанна Спунер подчёркивает, что эта необходимость никак не решает вопрос оценки имущества собственников частного сектора, и люди правильно делают, что отстаивают свои права.
«Каждый борется за свои интересы. И надо продолжать добиваться справедливого решения. Надеюсь, что в конце концов примут закон, который урегулирует такое изъятие. Необходимо строить дороги, больницы, школы и сады. А для этого придется изымать собственность, только её оценка должна быть справедливой и рыночной», заключила эксперт.
Проблемы с выкупом частных застроек поднимали на конференции Союза строителей Казахстана. Что в союзе ответили на вопросы журналистов, читайте в этом материале.
Читайте также:
Лента новостей
- Канны-2025: «Золотая пальмовая ветвь» досталась фильму из Ирана
- Россия и Украина провели очередной обмен пленными
- Филиал российского военно-исторического общества открылся в Казахстане
- «Хотел защитить одноклассницу»: новые подробности убийства выпускника в Каскелене
- Новый аким — новые обещания: что собирается менять Сатыбалды в Алматы
- Блэкаут в Каннах сорвал кинофестиваль
- Праздник со слезами: школьника подозревают в убийстве одноклассника
- Последний звонок — 2025: ленты, слёзы и миллион сторис
- Первые вагоны для ЛРТ отправили в Астану из Китая
- Прощальная речь Досаева, давление на журналистов, второй кандидат из тени. Как Алматы менял акима
- Досаева убрали с поста акима Алматы. Семья Назарбаевых пока молчит. Братья-тюрки в Будапеште
- Дархан Сатыбалды — новый аким Алматы. Что о нём известно?
- Дархан Сатыбалды станет новым акимом Алматы — источник
- Директор не уволен: управление образования Жетысуской области прокомментировало школьный бунт
- «Старики-разбойники»: в Париже осудили банду обокравших Ким Кардашьян
- Глава государства подписал указ об освобождении Ерболата Досаева от должности акима города Алматы
- Во что превратили алматинское озеро Сайран после реконструкции за 12 миллиардов тенге
- «У нас же великая цель!» Новый поворот в истории с центром Gasyr, который кинул детей и родителей
- Борьба за студентов: Гарвард подал в суд на Белый дом из-за запрета принимать иностранцев
- «Не хотел тратиться на личный пиар» — Марат Шибутов о результатах работы акима Алматы Досаева
