За что мы платим ОСИ, или Как найти управу на председателя кондоминиума?

Что нужно знать о своих правах собственникам квартир, куда обращаться с жалобой на недобросовестного председателя КСК (ОСИ) и как рассчитываются тарифы на содержания жилья, рассказывает Orda.kz.

Статья 34-я закона РК «О жилищных отношениях» гласит: собственники квартир должны за свой счёт содержать общее имущество кондоминиума — это чердаки, подвалы, подъезды и лифты, а также управляющую компанию в лице КСК/ОСИ. Для этого в квитанции об оплате коммунальных платежей предусмотрены две графы — «накопления на капитальный ремонт» и «расходы на содержание жилья».

Если со сбором средств на капремонт особых проблем не возникает, так как всегда можно узнать, сколько денег накопилось на текущем счету каждого дома и кто из жильцов задолжал, то вот с расходной частью на содержание председателя, бухгалтера и других сотрудников КСК/ОСИ не всё так гладко. Некоторые управдомы заверяют жильцов, будто бы начисляют себе минимальную зарплату в 85 тысяч тенге, в то время как штатным электрикам и слесарям-сантехникам гораздо больше, только бы удержать их на рабочем месте. Однако если попросить их показать ведомость о заработной плате или назвать размер платежей, который поступает от собственников нежилых помещений, то они, вероятнее всего, откажут. 

Непрозрачная деятельность и самоуправство некоторых председателей КСК/ ОСИ — частая тема жалоб в общедомовых чатах и соцсетях. Жильцы возмущаются, что управдомы не предоставляют им годовых финансовых отчётов, без их согласия передают коммерсантам нежилые помещения в их домах и самовольно повышают тарифы на содержание жилья. Люди просят общественников, депутатов и журналистов разобраться и заодно подсказать, какие нормативно-правовые документы регулируют сегодня деятельность в сфере ЖКХ. Мы откликнулись на призыв и выяснили, что да как.

Рулит общее собрание и точка!

Редакция направила запрос на имя руководителя управления коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции Алматы Шархана Турсунбаева. В общих чертах мы обрисовали ему непростую ситуацию, сложившуюся сейчас во многих кондоминиумах, и попросили разъяснить, что говорит в таких случаях закон РК «О жилищных отношениях». Заодно попросили рассказать, какую реальную помощь его подчинённые оказывают гражданам, недовольным работой КСК/ОСИ.

Ответ пришёл за подписью заместителя начальника управления Галымжана Абдишукырулы. Он отметил, что решение об утверждении тарифов на содержание жилья и капремонта принимает только общее собрание собственников квартир, а не председатели КСК/ОСИ.

«В соответствии со ст. 2 закона „О жилищных отношениях“, высшим органом управления объектом кондоминиума является собрание собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома. Собрание правомочно принимать решения при участии в нём более половины от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. Решения принимаются большинством голосов от общего числа собственников, непосредственно принявших участие в голосовании».  

Это очень важный пункт, поскольку на общее собрание приходит крайне мало народу. Обычно 20–30 жильцов, что недостаточно для принятия важного решения. Как поступали раньше в таких случаях добросовестные председатели КСК, чтобы получить добро большинства собственников квартир? Они прибегали к плану Б: проводили письменный или онлайн-опрос. Если набирали необходимый кворум, тогда и устанавливали тарифы. В наши дни опросами жильцов мало кто заморачивается. 

«Вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, согласно ст. 42-1 закона, рассматриваются собственниками квартир, нежилых помещений на собрании. Это решение оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан. Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений и являются документом при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде».

Что касается калькуляции, то она подбита в Методике расчёта сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества от 30 марта 2020 года за № 166. Этот документ находится в открытом доступе, поэтому любой желающий может ознакомиться с ним и проверить правильность начисления тарифов. 

По словам чиновника, тариф на содержание КСК/ОСИ устанавливается, исходя из доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе. Но опять-таки, годовая смета расходов на эти цели утверждается на общем собрании собственников квартир, согласно п. 2 ст. 42-1 закона «О жилищных отношениях».

«Согласно п. 11 гл. 2 Методики расчёта, сумма расходов на содержания жилья исчисляется от полезной площади квартиры, нежилого помещения, находящегося в индивидуальной (раздельной) собственности, исчисляемая в квадратных метрах. Тарифы на расходы на содержание жилья и дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников квартир, нежилых помещений без их письменного разрешения».

Ключевое словосочетание здесь «письменное согласие собственников квартир». Наверняка все председатели кондоминиумов прекрасно знают об этом важном пункте жилищного закона, но почему-то некоторые из них напрочь забывают о нём, когда на своё усмотрение принимают решении о повышении расходов на содержание жилья. 

Кстати, замруководителя жилищной инспекции указал в своём ответе, что только общее собрание собственников квартир решает, сколько ежемесячно должны платить на содержание дома предприниматели, которые купили в нём нежилые помещения.

Что получается на практике? Сегодня в Алматы сложно найти двор, в котором не было бы коммерческой недвижимости. Первые этажи многих домов отведены под продуктовые магазины, парикмахерские, бутики, пункты обмена валют, спортивные секции и досуговые центры. Но при этом жильцы знать не знают, какую сумму в КСК/ОСИ отстёгивают предприниматели, поскольку домоуправы в таких случаях или молчат, или советуют обращаться с расспросами в налоговую службу. Неудивительно, что жильцов потом терзают смутные сомнения о прозрачности источников доходов местных управдомов. 

«Собрание вправе устанавливать для собственников нежилых помещений иной размер ежемесячных расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Он не должен превышать размер ежемесячных расходов, установленных для собственников квартир более чем в два раза». 

Некоторые пользователи возмущаются, что постоянно вынуждены платить слесарям-сантехникам КСК/ОСИ за мелкий ремонт внутри квартир. Будь то замена сломавшегося крана на кухне или удаление засора в канализационной трубе. Бесплатно работать по срочному вызову те отказываются. 

Если ты вызываешь раз, ну максимум два раза в год сантехника на дом, то можно же рассчитывать на бесплатный сервис, иначе зачем переплачивать?

За что платим?

Спикер рассказал о минимальном тарифе, принятом год назад депутатами маслихата. Именно на него часто ссылаются управдомы, когда разъясняют жильцам, почему те должны платить свыше 40 тенге за кв. м. Некоторые из них ещё любят говорить о «коэффициенте износа жилья», который, мол, позволяет им, управдомам, самостоятельно, без разрешения общего собрания, поднимать тариф.

«Согласно решению внеочередной XXVI сессии маслихата города Алматы VIII созыва от 25 декабря 2024 года за № 190, минимальный тариф по расходам на содержание жилья утверждён в размере 40 тг/м2. Этот тариф рассчитывается в соответствии с утверждённой методикой расчёта сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчёта минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума от 30 марта 2020 года за № 166».

Декабрьское постановление маслихата Алматы также находится в свободном доступе. Поэтому любой желающий может ознакомиться с его содержанием. Мы спросили спикера, в каких случаях применяется тариф 40 тенге за кв. м и что в него входит.

«В утверждённый минимальный тариф входят услуги по управлению и содержанию жилого дома. Он применяется в домах, где собственники не приняли решение о размере расходов, а также где ранее собственники приняли решение об утверждении платы меньше установленного минимального тарифа. При этом услуги, не входящие в расходы на содержание жилья в рамках, предусмотренных методикой, выставляются отдельной графой».

Здесь тоже важно отметить пункт о мнении собственников квартир. Если они дали согласие платить по 40 тенге, а то и меньше, на содержание КСК/ОСИ, то такой тариф и должен быть прописан в коммунальных квитанциях. Это на заметку тем председателям, которые считают, что они всегда во всём правы, поскольку лучше всех знают законы. А ещё тем из них, кто любит набивать себе цену, требуя «достойную зарплату за свой неблагодарный труд». Казалось бы: не нравится малооплачиваемая работа и постоянная критика жильцов, увольняйся! Но нет, такие недовольные управдомы годами держатся за своё рабочее место.

Мы не говорим, что правильно будет, если все собственники квартир в Алматы начнут платить минимальный тариф на содержание жилья. Если кто-то готов ежемесячно отдавать по 80–100 тенге за кв. м, пожалуйста, ваше право. Тогда у вас всегда будут чистые подъезды и паркинги, сухие подвалы и чердаки, исправно работающие лифты. А если в вашем ЖК есть служба безопасности, то её сотрудники всегда будут вежливыми. 

Мы поинтересовались у спикера, что же входит в пресловутое общее имущество объекта кондоминиума и как аккумулируются собираемые на его содержание и ремонт средства жильцов. Именно из-за этих пунктов часто возникают споры между собственниками квартир и домоуправами. 

«Согласно п. 14 ст. 2 закона, к общему имуществу объекта кондоминиума относятся фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки. А также лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики. Кроме того, земельный участок под многоквартирным жилым домом и придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования. Председатель ОСИ обязан в течение 15 рабочих дней с момента избрания открыть два банковских счёта в банках второго уровня: текущий (расчётный) и сберегательный. Первый счёт используется для управления текущими расходами и содержания дома. Второй предназначен для накопления средств на более крупные расходы». 

Спикер пояснил, что к текущему обслуживанию дома относятся оплата коммунальных услуг, вывоз мусора, уборка территории, текущий ремонт и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания. Под определением «крупные расходы» подразумевается капитальный ремонт общего имущества. Например, замена лифтов, ремонт кровли и другие работы, требующие значительных финансовых вложений.

«Для проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума собственник квартиры обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя в расчёте на один квадратный метр полезной площади принадлежащих ему квартиры или нежилого помещения. Кроме того, деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума могут быть истребованы только на цели капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума. Если нет накоплений на капитальный ремонт, собственники квартир и нежилых помещений на собрании могут поставить вопрос о дополнительном сборе денег на ремонт».

Нередко собственники квартир сталкиваются с ситуацией, когда управдом ссылается на некий протокол общего собрания, в котором они не участвовали. А там чёрным по белому написано, что большинством голосов принято решение о повышение тарифа на содержание КСК/ОСИ. Если закрадываются сомнения в чистоте документа, что делать тогда?

«Чтобы признать протокол недействительным, необходимо обратиться в суд, указав основания для признания протокола недействительным. Обычно это нарушение процедуры проведения собрания, отсутствие кворума, подделка подписей или другие существенные нарушения, предусмотренные законом. После рассмотрения дела суд выносит решение, в котором либо признает протокол недействительным, либо отказывает в удовлетворении иска. Обращение в суд возможно только при наличии существенных нарушений, которые влияют на волеизъявление участников собрания или на законность принятого решения».

По нашим наблюдениям, в последние годы органы прокуратуры самоустранились от проверок обращений горожан на ненадлежащую работу председателей КСК/ОСИ. Поэтому мы спросили у спикера, какие жалобы чаще всего поступают в управление жилищной инспекции и сколько из них рассмотрены за последние полтора года?

Управление рассматривает жалобы, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством. К ним относятся: 

• непрозрачность деятельности органов управления;
• отсутствие текущего и капитального ремонта домов; 
• повышение целевых расходов на жилищные нужды без согласования с жителями;
• непредставление ежемесячных и годовых (финансовых и эксплуатационных) отчётов;
• передача общего имущества в аренду без согласия жильцов; 
• сложности, связанные со сменой органа управления и председателя ОСИ/КСК.

Отдел жилищной инспекции за 2024 год рассмотрел более 6500 обращений. 

Как работают сотрудники управления жилищной инспекции по обращениям граждан? Какие документы они запрашивают у председателей КСК/ОСИ, чтобы проверить обоснованность жалоб?

«Управление проводит проверки в соответствии со ст. 41-1 закона „О жилищных отношениях“. Мы выясняем, соблюдаются ли на местах правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, утверждённые приказом министра национальной экономики РК № 108 от 19 февраля 2015 года. Для этого запрашиваем у председателя органа управления (КСК/ОСИ — прим. авт.) пакет необходимых документов и материалов. Если материалы по внеплановой проверке не дают, председателю выдаётся предписание для устранения выявленных нарушений сроком от 10 до 60 дней».  

Если председатель кондоминиума не торопится предоставлять материалы в полном объёме, то сотрудники управления направляют ему запрос и уведомление. Потом они три дня выжидают. Если председатель КСК/ОСИ и на этот раз проигнорировал их законное требование, то чиновники уже не церемонятся. Они составляют протокол в соответствии с п. 3 ст. 462 Кодекса РК «Об административных правонарушениях». Затем направляют его в Специализированный межрайонный суд по адмправонарушениям города Алматы. Там уже нерадивого председателя КСК/ОСИ привлекают к ответственности. 

Готовьте деньги, чтобы судиться!

Мы обратились за комментариями к общественникам, специализирующимся на теме ЖКХ. Попросили рассказать о подводных камнях, которые подстерегают тех собственников квартир, кто намерен судиться с нечистыми на руку председателями КСК/ОСИ. Заодно выслушали их советы, как поступать в том или ином случае. 

Первым нашим собеседником стал экономист Марат Абдурахманов.

«Протоколы, составленные председателями КСК/ОСИ, могут быть обжалованы только в суде. Поэтому те жильцы, кто не подписывался в них, должны платить утверждённый тариф. Если они откажутся это делать, то у них образуется долг, и тогда за них возьмутся ЧСИ. Чтобы в законном порядке признать протокол КСК/ОСИ недействительным, необходимо нанять юриста. Он будет представлять интересы собственников квартир в суде».

Спикер сразу предупредил, что одной оплатой услуг юриста истцам не обойтись. Необходимо раскошелиться и на проведение различных экспертиз.

«Бывает, что жильцы обнаруживают в протоколе поддельные подписи. В таком случае необходимо назначение судебной почерковедческой экспертизы. Её будут оплачивать они, истцы. По моим сведениям, установление достоверности одной подписи стоит сегодня три тысячи тенге. Поэтому если, к примеру, жильцы 64-квартирного жилого дома хотят доказать, что не расписывались в протоколе, то они должны собрать 192 тысячи тенге для оплаты услуг эксперта. Только после этого дело будет рассматриваться в суде».

А если жильцы подозревают управдома в мошенничестве, незаконном присвоении чужого имущества или самоуправстве, могут ли они обратиться с коллективным заявлением в правоохранительные органы? Точнее, будет ли толк от такого обращения?

«Сложно ответить однозначно на такой вопрос, поскольку обычно полицейские отказывают в возбуждении уголовного дела. Я знаю только один прецедент, когда они приняли заявление граждан и затем отработали его. Тогда жильцы образовали своё ОСИ, однако председатель КСК отказался передавать им документы. Они обратились в управление полиции Турксибского района Алматы по факту присвоения или растраты чужого вверенного имущества. Кто-то из полицейских вызывал председателя КСК к себе в кабинет и разъяснил, чем чревато его упорство. Этого оказалось достаточным для того, чтобы на следующий день он передал все документы в ОСИ».

По словам экономиста, проблема в том, что многие жильцы не горят желанием участвовать в управлении своими домами. Поэтому они не ходят на общие собрания собственников квартир и не скидываются на оплату услуг представителя в суде. 

«Я сам нередко слышу нарекания и возмущение людей в адрес их КСК/ОСИ. Поэтому я спрашиваю у них: а кто им мешает стать председателем кондоминиума? Переизберитесь и управляйте общим имуществом, в чём проблема? Они всё равно отказываются».

Что касается минимального тарифа на содержание жилья, то у нашего собеседника на этот счёт особое мнение:

«Есть желание установить 40 тенге? Без проблем, лишь бы его на всё хватало. Только я не могу понять, откуда взялась эта цифра, учитывая фактическое положение дел. Возьмём, к примеру, стандартный жилой дом с 64 квартирами. Средняя площадь жилья там 2600 кв. м. Я беру в расчёт среднюю зарплату слесаря-сантехника и минимальную зарплату председателя КСК/ОСИ. Потом текущие расходы на электроэнергию, обслуживание лифта, и в итоге у меня выходит 150 тенге за кв. м. Это оптимальная расценка, которая, на мой взгляд, позволит кондоминиуму эффективно работать. Но по факту жильцам выставляют тариф в 40 тенге. Оставшиеся 110 тенге местный бюджет должен выплачивать ОСИ в виде жилищной помощи, но он не хочет этого делать».  

По словам экономиста, коэффициент износа жилья, на который так любят ссылаться некоторые председатели КСК/ОСИ, не является показателем для увеличения расходов на содержание кондоминиума. Он предлагает потребителям учить матчасть, то есть нормативно-правовые акты, которые регулируют тарифообразование и защищают их права как потребителей. 

Эксперт в области ЖКХ Владимир Малишевский советует жильцам-правдорубам привлекать на свою сторону сотрудников управления жилищной инспекцию, если тарифы не были утверждены на общем собрании кворумом: это 50 % голосов плюс один.

«Обратитесь сначала в жилинспекцию для проведения внеплановой проверки, а затем проявите упорство и попросите чиновников выступить в суде в качестве третьих лиц. Они должны дать своё заключение о незаконности утверждённого КСК/ОСИ тарифа. Хотя они этого практически не делают».

Иск можно подать как в индивидуальном порядке, так и от группы. Всё зависит от того, чего хотят добиться в суде истцы. 

«Каждое требование оформляется отдельным иском. К примеру, вы хотите признать протокол общего собрания собственников квартир от такого-то числа недействительным, потому что считаете, что была нарушена сама процедура проведения собрания — это один иск. Вам в КСК не предоставили финансовый отчёт за год — это другой иск. Так что лучше проконсультироваться с юристами, как подать иск: от своего имени или от нескольких лиц, и как оплачивать в таком случае  госпошлину».

Надо также найти смету КСК/ОСИ и посмотреть, есть ли там строчка о юридическом сопровождении интересов кондоминиума в судах. 

«Как только вы увидите в суде юриста, представляющего интересы КСК/ОСИ, задайте ему вопрос: на каком основании он был нанят? Пусть покажет договор, заключённый с председателем КСК/ОСИ, чтобы вы знали, кто оплачивает его работу. Если ответчик за собственный счёт нанял юриста, это одно дело, а если за счёт собственников, — то другое». 

Мы поинтересовались у эксперта, были ли успешные прецеденты в его практике, когда он добивался возбуждения уголовного дела в отношении незаконопослушных председателей КСК/ОСИ. К нашему удивлению, оказалось, что его единственное обращение в правоохранительные органы было тщетным.

«Я подавал заявление в городской департамент экономических расследований по нашему кондоминиуму. Однако там перенаправили его в управление развития коммунальной инфраструктуры города Алматы». 

Малишевский тоже предупреждает, что нужно быть готовыми к серьёзным затратам в судебной тяжбе. Оплата услуг специалистов полностью ложится на их плечи. 

«Ревизия хозяйственно-финансовой деятельности КСК/ОСИ за один год оценивается в примерно 300 тыс. тенге. Её может провести любой опытный бухгалтер, у которого есть своё ИП. Если нужно заключение аудита, готовьтесь выложить ещё 300 тыс. тенге и даже больше, поскольку такую проверку проводят лишь сотрудники специализированных предприятий, а их услуги оцениваются дороже».

Тему продолжим.

Читайте также:

• Почему растут тарифы: три мифа коммунальных монополистов
• Тариф на газ хотят повысить в три раза после окончания моратория