Олжас Худайбергенов: кризис в строительной отрасли наступил, но выход есть

Что происходит на рынке недвижимости, по какому принципу следует выбирать застройщиков, к чему нужно и можно быть готовым уже сегодня? На эти и другие вопросы в интервью корреспонденту Orda.kz ответил старший партнёр CSI (Центр стратегических инициатив) Олжас Худайбергенов – эксперт в макроэкономике, финансовом и социальном секторах, а также в налоговой и бюджетной сферах.

Олжас Абдумаликович, каким Вы видите 2023 год для строительной отрасли Казахстана?

– В настоящее время отрасль находится в стадии кризиса, так как уже больше полугода падают продажи жилья. За последние три месяца снижение достигло 50%. Скорее всего, уже есть сокращение занятости в отрасли на 20%, а к концу весны может быть и больше, если реализация недвижимости не стабилизируется.

Некоторые эксперты предрекают дефолт мелким строительным компаниям. Как Вы думаете, уйдут ли с рынка неподготовленные к кризису застройщики?

– Однозначно. Население идёт сегодня только к компаниям, имеющим опыт и историю. Конечно, их могут завлекать низкими ценами, но это может привести к риску недостроя.

Много ли на рынке недобросовестных девелоперов? Что делать с теми, кто работает в обход закона по договору долевого участия?

– Застройщик может в одностороннем порядке внести изменения в некоторые запланированные работы или общую планировку многоквартирного дома – отделка, комплектация жилья, качество работ, этажность здания и пр. В Астане и Алматы ситуация с этим выглядит лучше, но в регионах, насколько я знаю, значительно хуже. В некоторых городах почти все работают в обход закона о ДДУ. Полагаю, отраслевое ведомство лучше владеет цифрами.

Как не попасть впросак при выборе жилья? Кому доверять? Любым крупным компаниям или все-таки «тяжеловесам», которые на рынке уже много лет?

– Думаю, здесь надо смотреть на три критерия. Во-первых, историю компании, сколько объектов построили, были ли проблемы с задержкой. Во-вторых, есть ли кредитная линия на возведение жилого комплекса, смогут ли его достроить без привлечения средств дольщиков. В-третьих, наблюдать за самим объектом – начато ли строительство, какая степень завершенности.

Каково Ваше видение развития ипотечного рынка в 2023 году?

– Этот год в целом будет стагнирующий. Ожидается снижение вводимых в эксплуатацию площадей, в целом строительный сектор будет бороться за выживание, есть риски долгостроя по отдельным проектам. Будет также и спад в ипотечном кредитовании, так как объемы поддержки от государства упали почти в три раза, да и число тех, кто способен взять кредит с каждым днём сужается.

Какие факторы вынудили застройщиков поднимать цены в последние пять лет и как на это правильно реагировать? Что будет с курсом доллара до конца года?

– Приблизительно 70% роста цен на жилплощадь обусловлены удорожанием стройматериалов, в первую очередь, металла, цемента. На эти позиции цены с 2020 года выросли в 2,5-3 раза. Когда у тебя доля стройматериалов в себестоимости равна 40%, то придется поднимать цены на 60-80%. Вторая причина – это внутренняя потребительская инфляция, которая в итоге повысила стоимость на все трудоёмкие услуги. Доля спекулятивного повышения цены в течение 2021 года была небольшой и недолгой. В 2022 году, несмотря на все проблемы с падением спроса, уходом инвесторов, цены снизились всего на 5-10%, так как пока что на рынке всё упирается в себестоимость. Дальнейшее снижение цены возможно лишь как результат масштабного кризиса в отрасли, а не как рыночная динамика.

Получается, объемы жилищного строительства окажутся ниже планируемых, однако урбанизация неуклонно растет и квартир всем, по-прежнему, не хватает. Как на это правильно смотреть?

– Увеличение рождаемости требует для существующих семей переезда в квартиры с большим числом комнат. А рост количества браков – большего числа новых квартир. Это всё тренды, которые гарантируют опережающий спрос. Однако при текущих темпах строительства жилья всем не хватает. Реальный спрос в 3-10 раз выше, в зависимости от параметров платежеспособности и комфортности жилья.

А как же нехватка инженерных сетей. Чаще всего люди обвиняют в дефиците тепла и воды застройщика. Насколько это правильно?

– Опять же, темпы строительства ниже требуемых. Здесь нужно учитывать накопленный спрос и соответствующую изношенность жилых зданий. Поэтому проблема в отсутствии долгосрочного планирования у государства. В правительстве часто откладывают решение этих вопросов и не понимают, как всё спланировать.

Выходит, что без господдержки рынок жилья может «укачать», как же тогда быть?

– Чтобы придать устойчивость и обеспечить легкость планирования в первую очередь регионам необходимо принять долгосрочную жилищную программу. Планирование на год вперёд следует прекратить. Разве что только на текущий год необходимо скорректировать цифры, чтобы не допустить провала отрасли и резкого сокращения занятости. А начиная со следующего года провести комплексную работу по изучению этих больных вопросов.

Есть мнение, что казахстанцы не могут позволить себе жилье без кредита. Нужно ли оживлять рынок так же, как это было при распаковке пенсионного фонда?

– Существуют разные способы оживления и без привлечения пенсионных накоплений. В тот раз не совсем правильно реализовали задуманное – разрешили «вторичку», даже лечение зубов. Этого делать категорически было нельзя. Есть более гибкие конструкции, которые позволяют без бюджетных средств оживить жилищный рынок и дать возможность людям получить крышу над головой, не оставаясь без денег на еду. Пока я не могу озвучить, но надеюсь, эти идеи будут реализованы.

С экономической точки зрения, что выглядит привлекательней: дома с собственной управляющей компанией или ЖК, где нет должного сервиса?

– Лучше если у жителей будет управляющая компания. В рамках ОСИ обычно на должность председателя приходят те, у кого нет карьерных перспектив и энергии что-либо менять. Как следствие – конфликты между жильцами.

Бытует мнение, что будущее за комплексным освоением территорий, когда все необходимое в шаговой доступности.

– Полностью согласен. В будущем регионам надо работать со строительными компаниями, способными обеспечить комплексное проектирование районов. Времена хаоса, когда в рамках точечной застройки каждый возводит ЖК где попало и непонятно как, должны уйти.