Квартира как продукт: из чего складывается цена и почему она растёт

13 апреля 2026 10:36 Дарья Малкова

Иллюстрация сгенерирована нейросетью

За 2025 год квартиры подорожали в среднем на 15–16 %, а в крупнейших городах ещё существеннее. Цены росли быстрее инфляции, подпитываемые спросом, миграцией и ограниченным предложением. Но к началу 2026 года динамика начала меняться. В новой статистике зафиксировали постепенную стабилизацию рынка — без прежних резких скачков, но и без заметного снижения. Что на самом деле происходит с ценами на жильё в Казахстане, почему они так стремительно росли и какие факторы продолжают на них влиять, выяснял корреспондент Orda.kz.

По последним данным Бюро национальной статистики, за последние несколько лет рынок жилья в Казахстане прошёл путь от стремительного роста к относительной стабильности. Но так ли это на самом деле? К примеру, «Отбасы банк» недавно остановил раздачу арендных квартир. Более того, независимые аналитики говорят, что жильё продолжит дорожать, несмотря на падение спроса.

А что же делать обычным людям, если ситуация так и не меняется? Молодые семьи годами копят на первоначальный взнос, отказывая себе в базовых вещах. Всё ли в порядке на рынке недвижимости и почему квадратный метр продолжает оставаться «золотым»?

Что не так с ценами последних лет

Если в 2021–2022 годах цены на квартиры росли на фоне ажиотажного спроса и доступной ипотеки, то уже в 2023 году рынок начал остывать, а в 2024–2025 перешёл к более сдержанному и прогнозируемому росту. В целом за пять лет стоимость квадратного метра увеличилась почти в полтора-два раза, однако темпы подорожания заметно снизились весной 2026 года. Цены на первичное жилье за последний год выросли на 16,6 %, за три месяца — на 3,7 %, но за последний месяц прибавка составила лишь 1 %.

По данным на март 2026 года, средняя цена квадратного метра по Казахстану составляет:

первичный рынок — 612 315 тенге;
вторичный рынок — 624 495 тенге.

В крупнейших городах цены значительно выше:

Астана — около 612 348 тенге за кв. м на первичном рынке;
Алматы — около 822 955 тенге.

При этом сохраняется заметный разрыв между регионами: в ряде городов стоимость остаётся на уровне 350–500 тыс. тенге, однако именно в крупных центрах формируется основное давление на рынок.

Дополнительную динамику показывают индексы цен. За январь-март 2026 года рост на рынке составил:

новое жильё — около +16,6 %
вторичное жильё — около +12,9 %
аренда — около +12 %

На формирование цен продолжают влиять ключевые факторы — инфляция, стоимость строительных материалов, миграция в крупные города и государственные ипотечные программы.

Чтобы понять причины высокой стоимости жилья, мы обратились к президенту Ассоциации застройщиков Казахстана Виктору Микрюкову. По его словам, рынок давно перестал быть сверхприбыльным. В сегменте эконом- и комфорткласса маржинальность составляет всего 7–10 %, а рост себестоимости существенно ограничивает возможности застройщиков. Один из ключевых факторов — резкий рост стоимости земли:

«За последние годы цены на участки увеличились в разы, причём как в столице, так и в Алматы. Это автоматически закладывается в итоговую стоимость жилья. Если ранее участок в один гектар в Астане можно было купить, найти варианты за 100 млн тенге, то сейчас один гектар ещё не в топовом районе стоит уже больше миллиарда».

Дополнительное давление оказывает и налоговая реформа. Изменения в системе налогообложения подрядчиков привели к росту стоимости строительных работ — по оценкам, до 30–50 % за год. Вместе с этим дорожают строительные материалы и растут расходы на оплату труда:

«Условно, если монолитная бригада работала по упрощёнке и платила небольшой налог, то сейчас они дополнительно оплачивают НДС и КПН, и к стоимости их работ прибавляется немалая сумма», объясняет Микрюков.

Также президент Ассоциации застройщиков подметил, что даже развитие регионов не снижает цены. Напротив, появление новых проектов стимулирует рост стоимости земли, а значит, и квадратного метра:

«Там, где есть активный климат и строительные организации, где проактивно люди развивают свои рынки, цена на землю начинает существенно расти».

Он также отметил, что порой сами покупатели делают выбор в пользу более дешёвых вариантов, не учитывая качество строительства, инфраструктуру и управление домом. Покупатель может не знать всех нюансов, и после заселения возникает разочарование.

«Наличие необходимой инфраструктуры рядом, удобство самой квартиры многие недооценивают, смотрят только на цены. Но есть ещё вопросы, связанные с недостатками качества. Это очень многие люди, к сожалению, недопонимают и не знают, как правильно принимать квартиры».

Президент Ассоциации застройщиков уточнил, что уже есть сформированный рынок, который профессионально занимается приёмкой построенных квартир:

«Они проводят приёмку, выдают вам заключение, с помощью которого вы можете истребовать со строительной компании устранение недостатков, если они есть».

По словам Микрюкова, ситуацию осложняет и кадровый дефицит. Уровень подготовки специалистов часто не соответствует требованиям рынка, а внедрение современных технологий требует дополнительных инвестиций.

«Сейчас те кадры, которые приходят в стройку, необходимо дополнительно обучать и зачастую переобучать».

Ну и логично, что цены растут и потому, что из-за инфляции дорожают стройматериалы:

«Подорожали бетон, газоблоки, цемент и стеклопакеты, что дополнительно давит на себестоимость строительства и в конечном итоге отражается на цене для покупателей».

Рост цен на строительные материалы за год, в тенге:

бетон: 23 700 — 29 310 (+23,7 %), кубометр
газоблок: 30 600 — 34 020 (+11,2 %), кубометр
минеральная плита: 24 800 — 27 338 (+10,2 %), кубометр
кирпич: 118 — 147 (+24,6 %), штука
сваи: 7200 — 8650 (+20,1 %), штука
цемент: 37 000 — 43 956 (+18,8 %), тонна
стеклопакеты: 55 700 — 62 667 (+12,5 %), кв. м

Снижение цен:

арматура: 321 700 — 315 000 (−2,1 %), тонна
битум: 169 000 — 150 000 (−11,2 %), тонна

Однако текущая ситуация подтверждает: рынок жилья в Казахстане вышел из фазы стремительного роста и перешёл к стадии относительной стабилизации. Почему относительной? Сама структура цен не изменилась — они всё такие же высокие и продолжают формироваться под влиянием тех же факторов, что и ранее.

При этом рост себестоимости строительства, удорожание земли, ипотечные механизмы по-прежнему задают направление рынку. В результате цены уже не растут так резко, как раньше, но и не снижаются, закрепляясь на достигнутом уровне и отражая накопленное давление последних лет.

Ранее Orda.kz рассказывала про распределение жилья в Акмолинской области.

Читайте также:

Лента новостей

все новости