Ипотека в Казахстане подешевела: почему это хорошо и плохо одновременно?

16 июня в Казахстане официально вступили в силу законодательные поправки, которые снижают максимальную процентную ставку по ипотечным кредитам на пять процентов. На первый взгляд кажется, что это прекрасное решение. Но аналитики предупреждают, что заёмщикам рано радоваться, сообщает Orda.kz.

Поправки, которые совместно разработали Нацбанк и АРРФР, предусматривают снижение предельной годовой эффективной ставки (ГЭСВ) по ипотеке с 25 % до 20 %. Речь идёт не просто о процентах, а о полной стоимости жилищного кредита со всеми комиссиями, платежами и дополнительными сборами.

Аналитики Первого кредитного бюро отмечают, что для казахстанцев это в целом хорошая новость. Предполагается, что первичная ипотека станет доступнее, а просрочек по кредитам будет меньше. Но есть подводные камни, от которых никуда не деться. В первую очередь речь идёт о льготной ипотеке, доля которой непропорционально велика.

«Займы, связанные с улучшением жилищных условий, чаще всего выдают банки второго уровня. В распределении выдаваемых ими средств традиционно наблюдается перекос в сторону льготных продуктов. В январе-апреле 60 % общей суммы ипотечных займов предоставили на нерыночных условиях — 416,9 млрд из 701 млрд тенге (заёмные средства, выданные через «Отбасы» и обычные банки под субсидируемый государством льготный процент). По итогам рассматриваемого периода коммерческие продукты обеспечили меньшую долю рынка — 40 %, или 284,1 млрд тенге». Первое кредитное бюро 

На рынке ипотеки в Казахстане действительно есть кредиты, которые выдают по ставке выше 20 %. Может показаться, что их довольно много — за первые четыре месяца 45 % рыночных ипотечных займов на 128,9 млрд тенге выдали именно под такие высокие проценты. Но если смотреть статистику в целом, с учётом льготных кредитов, то их доля всего 18 %.

Аналитики считают, что снижение ставок по ипотеке может негативно отразиться на рынке вторичного жилья в Казахстане.

«С новыми ограничениями препятствия могут возникнуть прежде всего для развития вторичного рынка. Почему? Во-первых, здесь априори невозможны никакие совместные программы банков с застройщиками и их партнёрство, ведь вторичное жильё приобретается уже у собственника. Во-вторых, выступая залогом по ипотечному кредиту, вторичное жильё в большей степени подвержено риску утраты ликвидности». ПКБ 

Чем хуже состояние квартиры на вторичном рынке, тем меньше она будет стоить и тем проще будет взять её в ипотеку. Но если заёмщик не сможет платить по такому кредиту, банк понесёт финансовые потери. Чем старше жильё, тем больше таких рисков. А при базовой ставке в 16,5 %, снижать которую пока что никто не собирается, банкам невыгодно выдавать крупные кредиты даже под 20 %. Риск просто того не стоит.

Соответственно, банки будут пересматривать условия по ипотеке на вторичном рынке. А это значит, что они могут:

• повысить порог по сроку постройки жилья для оформления кредита;
• увеличить первоначальный взнос;
• ужесточить критерии при оценке платёжеспособности заёмщика.

Аналитики прогнозируют, что в первую очередь от снижения ставок пострадает рыночная ипотека в регионах. В крупных городах — Алматы и Астане — эффект будет не столь заметным.

Впрочем, даже если взять ипотеку на вторичное жильё действительно станет сложнее, казахстанцам нет особого смысла переживать по этому поводу. Уже сейчас в стране не одобряют три четверти заявок на жилищные кредиты — так что вероятность отказа заведомо очень велика, и снижение ставок вряд ли как-то изменит ситуацию.

Читайте также:

• Три четверти заявок на ипотеку в Казахстане не одобряют
• Ставки по ипотеке хотят ограничить в Казахстане
• В Казахстане появится новая льготная ипотека. Но она будет не для всех