Эксперты рассказали, как избежать проблем при покупке квартиры в ЖК

Существует много различных нюансов, на которые стоит обратить внимание при выборе того или иного жилого комплекса. Свои рекомендации на этот счёт предоставили основатель компании INK Architects, почётный член RIBA, AIA и IAAM Нурлан Камитов, а также архитектор, член AIA Руслан Сагинбаев

«Нередко люди поспешно выбирают жилые объекты, не уделив внимания самому важному – прежде всего, нужно понимать, кто это строит, кто девелопер, застройщик. В Астане, как известно, были проблемы с обманутыми дольщиками. Поэтому это должна быть компания не однодневка, а с хорошей репутацией», - говорит Нурлан Камитов.

Во-вторых, по мнению спикера, важно, кто проектирует жилой комплекс. В каждом городе есть свои особенности, которые необходимо учитывать при проектировании, к примеру, климат, сейсмику, эстетический вид, расположение существующих и планирование новых улиц, инженерные коммуникации и т.д.

"Ваши инвестиции в квартиру в последующем должны приносить доход. Завтра вы можете выгодно продать и увеличить свою жилплощадь, к примеру, поменять 3-х-комнатную на 4-комнатную квартиру", – отмечает Камитов.

Какие документы важно проверить прежде всего

По словам Камитова, в стандартный перечень документов, который должен быть у застройщика, обязательно входит эскизный проект, который подписывается контролирующим органом города, тем самым подтверждая, что он соответствует генеральному плану города и всем необходимым стандартам. И это лишь один из важных документов, которые необходимо проверить будущему покупателю квартиры в ЖК.

«Также прежде чем что-то строить, застройщик должен получить положительное заключение по конкретному проекту, пройти специальную экспертизу. Этот документ подтверждает, что ваш проект правильный с инженерной точки зрения, конструктивно соблюдены все меры по пожарной безопасности, включая вопросы, касающиеся ландшафтного дизайна, удобного проезда для представителей маломобильных групп. Ведь немало таких случаев, когда, к примеру, люди в инвалидных колясках не могут свободно проехать в здание. Так что на это нужно обращать внимание», - отметил спикер.

Кроме того, нужно уточнить, имеются ли по данному проекту дома авторский и технический надзор, и кто их проводит. Так, авторский надзор следит за соответствием самого проекта и того, что в итоге строится. Технический надзор наблюдает за тем, соблюдаются ли все технические нормы и стандарты, в том числе по инженерии, армированию, и т.д.

Еще один немаловажный фактор на перспективу – это информация о том, как будет развиваться район, согласно генеральному плану города. Генплан обычно находится в открытом доступе, но можно также направить письмо с запросом в местный исполнительный орган и спросить, что планируется построить рядом с вашим домом, в вашем районе - какие здания и инженерные сети, будет ли снос, и т.д.

«К примеру, в Алматы большие площади занимает частный сектор, в городе довольно низкий уровень плотности, поэтому в южной столице в будущем предстоят большие работы по замене этого фонда», - отметил Нурлан Камитов.

Вместе с тем, директор и главный архитектор проектов INK Architects Руслан Сагинбаев также подчеркнул, что в перечне обязательных документов, которые необходимо проверить покупателю у застройщика, кроме заключения экспертизы, экскизного проекта, также должны быть разрешение на строительство, документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, акт приемки работ.

Ожидания&реальность: как избежать разочарования

Руслан Сагинбаев также обращает внимание на то, что нередко озвученный застройщиком уровень комфорта жилья и ожидания клиента могут оказаться разными.

«Есть большой набор, чего хочет клиент. К примеру, мы покупаем жилье уровня «Комфорт плюс», а в реальности он не соответствует ожиданиям покупателя. Материалы могут быть подобраны правильно: материалы стен, каркаса, облицовка, окна, но строители могут сэкономить на высоте окон, на размерах входных дверей, на высоте этажа и т.д. Так, у людей складывается мнение, что во всех домах потолки должны быть не ниже трёх метров, а двери – высотой 2,4 м, но практически и по нормам это не табу. Если застройщик хочет построить дешевле, он может на этом сэкономить, заложить другие параметры и по факту он не будет обманывать людей. Потому что нет понимания в нормативной базе таких классов, как «Комфорт», «Бизнес-Плюс». У нас в нормативной базе есть 1, 2, 3, 4 классы жилья, а как заказчик будет позиционировать своё здание в маркетинговом плане – это уже его выбор. Просто сегодня наш потребитель (покупатель) вырос в требованиях и понимании качества строительства. И ценовая политика тоже на это влияет», - говорит Руслан Сагинбаев.

Эксперт также добавил, что у застройщика всегда есть право выбора материалов.

«Можно выбрать металлопластиковые трубы для проведения воды, тепла, а можно установить трубы из сшитого полиэтилена. Ни то, ни другое не является нарушением, не хуже и не лучше. Это вопрос того, на сколько нужно удобно или быстро производить монтажные работы. Заказчик может позволить себе более долгий срок каких-то работ. К примеру, металлопластик как материал для труб паять долго, он надежен, высокого качества, но работы с ним более трудоемки. Так что у застройщика есть возможность купить и сделать дешевле или дороже материалы и работы. Но даже с хорошими материалами и сервисом можно все испортить, если провести некачественные работы. Образно говоря, можно поставить золотой унитаз, а можно и обычный керамический, и за счет разницы в материалах получить разницу в деньгах. Также один и тот же материал от разных поставщиков может быть одинакового качества, но при этом будет стоит дороже или дешевле, потому что потребители платят также за бренд. Есть добросовестные и недобросовестные застройщики. Все, с кем работаем мы, добросовестные. Они не экономят, они зарабатывают на том, что предлагают в разных классах разные продукты. Таким образом, это не экономия, а вопрос выбора», - поясняет Сагинбаев.

Он также отмечает, что чаще всего при строительстве жилья премиального уровня застройщики понимают, какое качество и уровень комфорта они закладывают и на что обращает внимание покупатель, который выбирает более дорогие бренды при покупке квартиры.

«Есть дополнительные фишки, которые также нужно принимать во внимание, начиная с уровня жилья примерно «Бизнес Плюс», «Премиум». Это касается наличия дополнительных кладовых, бесплатных паркингов. Здесь застройщик сам решает, включать ли ему в стоимость квартир дополнительные помещения, исходя из своих итоговых расходов на строительство», - говорит Руслан Сагинбаев.

Кроме внутренних технических нормативов и качества материалов, отмечает архитектор, покупатели сейчас также начали обращать внимание на внешний облик здания, отделку общественных пространств, благоустройство дворов, включая наличие спортивных и детских площадок, озеленения и др.  Все это позитивно отражается на окружающей среде при новой застройке и реновации старых районов.

Для получения полной документации по жилому зданию эксперт также рекомендует обратиться в КСК (ОСИ), куда передаются все соответствующие бумаги после завершения строительства, в том числе заключение экспертизы, сам проект, соответствие всем требованиям.