Что навсегда изменило рынок недвижимости в 2022 году

Портал krisha.kz представил топ-13 самых значимых событий на рынке недвижимости в 2022 году.

С рынка жилья ушли пенсионные деньги

С 1 апреля 2022 года пороги достаточности пенсионных накоплений выросли в среднем на 70%. Это сделало изъятие излишков недосягаемым для большей части населения. Если раньше выводили в среднем по 200 млрд тенге в месяц, то начиная с апреля суммы уменьшились до 5–8 млрд.

Впрочем, эксперты считают, что все, кто мог воспользоваться своими излишками, сделали это в 2021 году.

Общая сумма выведенных пенсионных накоплений составила более 2,7 трлн тенге. Самые популярные цели – покупка жилья, перевод на депозит в «Отбасы банке», погашение ипотеки.

В следующем году излишками смогут воспользоваться около 600 тысяч казахстанцев.

Казахстанцы реже покупали жильё

Повышение порогов пенсионных накоплений автоматически отразилось на количестве сделок купли-продажи жилья. Если в 2021 году ежемесячно заключалось от 50 до 90 тысяч сделок (рекорд был в декабре), то с апреля их количество вернулось на прежний уровень: в среднем 33 тысячи в месяц.

За 11 месяцев этого года было оформлено 432 тысячи сделок, что на 18,3 % меньше, чем в 2021-м. Можно предположить, что с учётом декабря количество сделок за год не превысит 470 тысяч. При этом в прошлом году было оформлено более 606 тысяч операций.

Снизились темпы строительства

В 2022 году от плана правительства по строительству жилья отстали на 3 млн квадратных метров. Недовыполнили примерно на 17%.

Хотели построить 18 млн квадратных метров, а в итоге сдали чуть более 15 млн. Основными причинами срыва планов стали подорожание строительных материалов и несвоевременное финансирование.

"И это только начало. В 2023 году эксперты прогнозируют кризис в отрасли, ещё большее снижение темпов строительства жилья, банкротство застройщиков и повышение цен на жильё", – уверяют авторы статьи.

Выросли ставки по ипотекам

В 2022 году Нацбанк несколько раз повышал базовую ставку. Если в начале года она составляла 10,25 %, то сейчас уже 16,75 %. На это решение повлияла инфляция, которая приблизилась к 20%.

Вместе с повышением базовой ставки подорожали и кредиты, в том числе ипотека. До февральского повышения ставки вознаграждения (ГЭСВ) банков по ипотеке начинались от 17,5 %. Сейчас минимальная ставка в коммерческих финучреждениях стартует от 23% годовых.

Изменили условия льготных госпрограмм

В сентябре в Казахстане утвердили Концепцию развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года.

Теперь ипотеку по самой низкой ставке – 2% по программе «Бакытты отбасы» – будут выдавать только тем, кто остро нуждается в жилье.
В списке:

• многодетные семьи;
• лица с инвалидностью I и II группы;
• семьи с детьми с инвалидностью;
• дети-сироты;
• неполные семьи – только до конца этого года.

Для остальных очередников доступна программа «Шанырак» с кредитом под 5% годовых.

По обеим программам теперь можно купить только социальное жильё, построенное акиматами. Его минус – оно долго строится и далеко расположено. Рассматривается возможность выкупа акиматами квартир в новых ЖК от застройщиков. Будет ли это реализовано, покажет время.

Есть идея разрешать выкупать очередникам арендное жильё, которое сейчас выдаётся на пять лет с продлением. Но при этом «Бакытты отбасы» могут вообще закрыть. Сейчас рассматривается проект закона о жилищных отношениях.

Также нуждающихся в жилье скоро будут определять не по категориям, как сейчас, а по доходам и расходам. Для этого в РК реализуется проект «Цифровая карта семьи».

Открыли электронную очередь на жильё

Теперь встать в очередь на получение социального жилья в РК можно только онлайн, на портале Kezekte.kz. Процедуру упростили максимально: нужна только ЭЦП (все необходимые документы уже имеются в базе).

Известно, что в РК нуждаются в жилье более 620 тысяч очередников.

Запустили региональные ипотеки для молодёжи

По примеру Алматы и Астаны в этом году ещё в девяти регионах начали работать ипотечные программы для молодых людей до 35 лет.

Главные условия – не иметь жилья и трудиться на государственной службе или быть бюджетником. Участниками могут стать учителя, врачи, журналисты, работники культуры, спорта, социальной сферы, сотрудники коммунальных предприятий, департамента полиции, ДЧС.

Новые программы открыты в областях:

• Жетысуской – «Жетiсу жастары». Приём документов пройдёт в начале января 2023 года;
• Абай – «Абай жастары». Приём документов продлится до 12 января;
• Алматинской – «Алатау жастары»;
• Актюбинской – «Актобе жастары»;
• Атырауской – «Атырау жастары»;
• Карагандинской – «Қарағанды жастары»;
• Костанайской – «Қостанай жастары»;
• Жамбылской – «Әулие ата жастары»;
• Западно-Казахстанской – «Орал жастары».

Также эти ипотеки есть в Алматы – «Алматы жастары» и Астане – «Елорда жастары».

Деньги выделяют акиматы областей, городов и «Отбасы банк». Приём заявок проходит в определённое время, нужно следить за новостями.

Запустили арендную помощь для очередников

В апреле стартовала программа по субсидированию аренды. Её суть в том, что государство берёт на себя 50% платы за аренду для тех, кто стоит в очереди на жильё и пока вынужден его снимать.

Рассчитывать на компенсацию могут инвалиды I и II группы, дети-сироты, многодетные и семьи, воспитывающие детей с ограниченными возможностями.

На программу выделили 50 млрд тенге. Рассчитывали помочь 70 тысячам семей очередников, однако инициатива не нашла поддержки.

На 27 декабря:

• подано 38 605 заявок;
• одобрено 8259;
• произведены выплаты по 2267 заявкам.

То есть по факту помощь получили меньше 5% очередников. Причина – нежелание собственников легализовать свой арендный бизнес и лимит по оплате, считают авторы исследования.

Появились новые областные центры

Появились новые точки притяжения – области Абай, Жетысу и Улытау. Переименовали Капшагай в Конаев. Теперь здесь центр Алматинской области. На него возлагаются особые надежды.

Новый статус отразился и на ценах – квартиры в Конаеве теперь одни из самых дорогих в регионе. Осенью средняя стоимость была такой:

• 1-комнатная – 13,5 млн тенге;
• 2-комнатная – 19 млн тенге;
• 3-комнатная – 24,6 млн тенге.

Очередь на земельные участки стала электронной

В апреле власти объявили, что очередь на десять соток стала электронной. Программа не новая, но вызвала ажиотаж. В первый день заявки подали более 100 тысяч человек. Вместе с прежними очередниками теперь в списке около 1,5 млн будущих землевладельцев.

Однако на деле очередь движется медленно, потому что к участкам, предназначенным под ИЖС, должны быть подведены дороги и инженерные коммуникации: свет, вода. То есть акиматам нужно много времени и средств для обеспечения этих мероприятий.

Людям придётся ждать и довольно долго. Например, в Алматинской области средний срок составляет 64 года.

Арендный рынок пережил лихорадку

Сегмент арендного жилья пережил в 2022 году двойной шторм.

В конце августа в крупных городах начался сезонный рост ставок из-за инфляции, повышенного спроса, урбанизации. Например, в Алматы с июня по август средние цены на квартиры выросли на 15%.

На уже сжавшийся рынок пришлась мобилизация в России. В сентябре в Казахстан въехало 406 тысяч россиян, причём большая часть – с 21 по 30 сентября. Если раньше в сутки в среднем въезжало 8–9 тысяч россиян, то в эти дни среднесуточный приток достигал 30 тысяч человек.

В СМИ и соцсетях возник ажиотаж. В приграничных городах: Уральске, Актобе, Костанае, Петропавловске, Павлодаре, а также в Алматы и Астане аренда выросла на 30–50 %. Количество просмотров объявлений – в два-три раза.

Ситуация продлилась до середины октября. Затем начался плавный спад ставок. К началу декабря по сравнению с ажиотажным периодом цены упали на 30%. При этом к уровню начала сентября ставки уже не вернулись (+7% в среднем).

Продлили ипотеку «7–20–25»

Доступную ипотеку под 7% продлили по поручению президента РК, хотя Нацбанк планировал прекратить её финансирование.

Ожидалось, что программа доработает до исчерпания средств – 1 трлн тенге. Это могло произойти примерно в апреле 2023 года. И вот теперь она будет работать ещё семь лет, по 2029 год. Правда, денег Нацбанк будет выделять в два-три раза меньше, максимум 100 млрд тенге в год.

Главные проблемы этой ипотеки – отсутствие подходящего жилья у застройщиков и ценовой лимит, который установили в 2018 году. Он остался прежним, а квартиры подорожали.

У правительства был вариант сделать новую ипотеку для среднего класса под 12%. Однако Минфин не поддержал бюджетную заявку, и от инициативы отказались. Возможно, пока. 

КСК оставили работать до лета

История с отменой КСК началась с 2020 года, когда приняли реформаторские поправки в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Их суть была в переходе на новые формы управления многоквартирными домами:

• объединение собственников имущества (ОСИ);
• простые товарищества (ПТ).

Планировалось, что КСК перестанут хозяйничать в многоэтажках с июля 2022 года, но этого не случилось. Казахстанцы неохотно восприняли реформу, в связи с чем срок перехода на ОСИ и ПТ продлили на год, до 1 июля 2023 года. Произойдёт ли это, покажет время.

Пока же в правительстве рассматривают новый пакет поправок с ещё одной, третьей формой управления и другие изменения.

В целом 2022 год был сложным во многих сферах: в экономике, строительстве, безопасности. Начался с трагического января, продолжился закрытием нескольких банков и прекращением выдачи ипотек из-за резкого роста базовой ставки. Потом был последний рывок ажиотажа с пенсионными, небольшое затишье и осеннее волнение уже на арендном рынке.

В конце августа казахстанские студенты не могли найти крышу над головой для учёбы в крупных городах. В сентябре последовал массовый приезд россиян из-за мобилизации, и рынок начало штормить из-за вбросов и порой неадекватных ожиданий собственников. Но так поступали не все, многие не поддались панике, заключили авторы.