Цены на жильё: почему растут и что с этим делать, рассказали застройщики

Одним из главных жизненных вопросов для казахстанцев на протяжении более 30 лет остаётся жилищный. Со временем потребность в жилье будет только увеличиваться. Строительные и общественные организации провели исследование и предложили меры, как сделать жильё доступным

«Сейчас количество нуждающихся в жилье казахстанцев составляет около 4.5 млн человек (24% населения). Прогноз потребности в жилье, анализ существующих ипотечных программ и индикаторы покупательской способности показывают, что через 8 лет количество нуждающихся в жилье казахстанцев составит 10 млн человек. В рейтинге стран по доступности приобретения жилья Казахстан оказался на 33-м месте из 113 возможных, заняв позицию между Узбекистаном и Мьянмой», – отметил председатель президиума «Союза строителей Казахстана» Талгат Ергалиев.

Общественные организации провели исследование и теперь предлагают ряд мер, направленных на закрытие потребности населения в жилье. Свою программу отраслевые ассоциации представили на площадке регионального совета палаты предпринимателей города Астаны.

Организаторами мероприятия были: РОЮЛ «Союз строителей Казахстана», Ассоциация Управляющих и Сервисных компаний QAZPROPERTY, Ассоциация застройщиков Казахстана.

Среднестатистический казахстанец не может накопить на жильё

Согласно результатам исследования, "строительство подорожало за год до 46-50% в то время, как в среднем заработная плата поднялась на 26%. Среднестатистический казахстанец не может позволить себе накопить на жильё самостоятельно". Помимо этого эксперты считают, что государственными ипотечными программами пользуются лишь определённые категории граждан – для большинства казахстанцев они недоступны.

"Большинство ипотечных программ недоступны массам: около 60% нуждающихся в жилье не подходят под требования. А когда Нацбанк повышает ставки рефинансирования почти до 17%, для широкого круга населения коммерческая ипотека становится нереальной. В такие моменты необходимы государственные программы поддержки", – сказал председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний Qazproperty Кайрат Кокенов.

По его словам, программа «7-20-25» подходит к завершению, освоены средства ЕНПФ.
В этой связи резко снижается доступность жилья для широких слоев населения Казахстана, остаются лишь социальные программы и программы для определенной категории граждан. Эксперты прогнозируют, что в первом квартале 2023 года лимит в один триллион тенге будет исчерпан, при этом правительство ещё не объявляло об открытии новой программы.

Почему же дорожает жильё?

Согласно данным Бюро национальной статистики, рост цен в 2021 году составил 16,3%, а за третий квартал 2022 года – 13,8%. По данным анализа Ассоциации, рост цены одного квадратного метра жилья меньше (12,6% и 9,3% соответственно) и никак не связан с завершением государственной программы «7-20-25». Эксперты также заявляют, что стоимость строительства с начала 2021 года по ноябрь 2022 года увеличилась на 46,1%.

Исследователи Ассоциации связывают рост стоимости жилья с резким ростом цен на импортные материалы и высоким уровнем импортозависимости Казахстана – 42%.

Причинами роста себестоимости квадратного метра эксперты также назвали:

• Рост мирового строительного рынка (прогноз к 2025 году: вырастет более чем на 70%). Удорожание мировых цен на материалы. Цены на товары отечественного производства повышаются из-за роста цен за рубежом
• Разрыв логистических цепочек. Грузоперевозчики вынуждены менять маршруты и резко поднимать стоимость услуг.
• Снижение курса национальной валюты по отношению к мировым. Для закупки иностранных материалов приходится платить больше в тенге.

"Правительство должно придерживаться следующих вещей. Это импортозамещение стройматериалов. Когда возникла пандемия, первое, что произошло – разрушились привычные логистические цепочки, логистика стала очень дорогая. Далее в связи с геополитической ситуацией у соседей в рублях подорожали материалы, а мы очень много импортируем материалов оттуда. Произошла девальвация, и тенге подешевел. Все наложилось так, что жилье у нас подорожало. Когда будет собственное производство, эти шоки не будут так сильно влиять на нас. Мы должны продолжать работать в рамках специальных экономических зон. Буквально в этом году нас уведомили, что в Астане жилищное строительство скоро не будет работать по экономической зоне. Если мы будем оплачивать НДС на стройматериалы, то это приведет к росту стоимости жилья", – отметил Кайрат Кокенов.

Что предлагается сделать

Исследователи полагают, что "в период геополитической нестабильности, большого количества задействованного населения в отрасли, а также наличия реального спроса на жильё необходимо создавать инструменты длинного и «дешёвого» финансирования для граждан республики".

"В текущем режиме мы не можем сказать, что на 40-50% понизим стоимость жилья, это нереально. Во всем мире растет рыночная стоимость недвижимости. Нужно вводить инструменты длинного дешевого финансирования, чтобы стимулировать приобретение жилья, производство строительной отрасли, что дает занятость. В свою очередь, занятость дает мультипликатор через доходы населения, которое что-то приобретает и так далее.  В любые кризисы строить дороги и дома – это правило. Мы призываем правительство работать над этим.  Если мы сейчас этого не будем делать, то крупнейшие компании приостановят реализацию проектов, что приведет через полтора-два года к дефициту жилья, и тогда стоимость жилья поднимется не из-за себестоимости, а из-за дефицита", – заключил председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний Qazproperty Кайрат Кокенов.

Помимо импортозамещения, считают эксперты, на стоимость квадратного метра влияет несвоевременное подведение инженерных сетей к объектам строительства местными акиматами. Многие объекты в городах не могут строить и ввести в эксплуатацию как раз из-за этого.

Для предупреждения перечисленных проблем, общественные организации предложили следующие меры:

• Перезапуск государственной программы «7-20-25» с изменением условий с 25 до 35 лет. Возможность приобретения строящегося жилья, имеющего гарантию Казахстанской жилищной компаний по всем трём способам организации долевого участия в жилищном строительстве;
• Продолжение работы в рамках особой экономической зоны по жилищному строительству;
• Импортозамещение строительных материалов. Развитие собственного производства по отдельной государственной программе;
• Своевременное подведение местными исполнительными органами инженерных сетей к объектам строительства;
• Проектное финансирование строительного сектора (при инвестировании экономика и ВВП вырастут,  но за счёт конкуренции, на взгляд экспертов, можно сдержать стоимость жилья).