Чтобы мой дом был моей крепостью — как защитить себя при покупке жилья

Как проверить застройщика и не стать обманутым дольщиком, какие изменения внесены в законодательство для защиты участников долевого строительства и чего нельзя делать, чтобы не потерять деньги и жильё, объяснили на пресс-конференции НУХ «Байтерек», сообщает Orda.kz.

Закон, который защищает

Как уточнила руководитель пресс-службы Национального управляющего холдинга «Байтерек» Перизат Шакенова, поправки в законодательство о долевом участии в жилищном строительстве приняты в Казахстане 30 июня 2025 года, они вступят в силу 1 сентября. 

«Поправки внесли для решения системных проблем в сфере долевого строительства, но прежде всего — для борьбы с теневым сегментом на этом рынке. Благодаря поправкам, во-первых, удалось значительно повысить прозрачность рынка долевого строительства и надёжность защиты прав дольщиков. Во-вторых, поправки поддерживают легальное строительство и ужесточают требования к застройщикам. Каждое направление представляет собой большой блок изменений, но ключевые меры направлены на защиту прав дольщиков», подчеркнула Перизат Шакенова. 

Одно из важных нововведений — ужесточение порядка предоставления ипотечных займов на этапе строительства.

«Говоря простым языком, теперь взять ипотеку на строящееся жильё можно только в том случае, если строительство дома официально одобрено. Это означает, что ипотеку на строящееся жильё можно получить только в случае, если у застройщика есть гарантия единого оператора в лице Казахстанской жилищной компании (КЖК) на завершение строительства этого дома. Или же если застройщик имеет разрешение на строительство конкретно этого жилого комплекса от местного исполнительного органа в лице акимата», уточнила Перизат Шакенова. 

Кроме того, введён дополнительный контроль. Ипотечный договор можно будет подписать только при условии, что застройщик зарегистрировал договор о долевом участии в жилищном строительстве в системе «Казреестр». 

По информации КЖК, в прошлом году порядка 67 % строящихся объектов, а это около 390 жилых комплексов и более 145 тысяч квартир, продавали на стадии строительства без разрешительных документов, то есть без гарантии КЖК или без разрешения акиматов.

«Такая высокая доля так называемых "серых" объектов формировала серьёзные риски как для граждан, вкладывающих средства в строительство, так и для устойчивости строительной отрасли в целом», отметила руководитель пресс-службы НУХ «Байтерек».

По информации холдинга, с момента запуска механизма гарантирования в 2016 году КЖК выдала более 260 гарантий на сумму 1,3 трлн тенге. Это позволило построить 6,3 млн квадратных метров жилья, или порядка 70 тысяч квартир. 

«Цифры говорят сами за себя: государственные инструменты поддержки работают, рынок становится прозрачнее, а участие дольщиков — безопаснее».

Новые поправки, прописанные в законодательстве, должны защитить казахстанцев от долевого участия в сомнительных компаниях, которые могут заморозить строительство и оставить дольщиков без жилья и с долгами. 

Представители НУХ «Байтерек» призвали всех граждан внимательно подходить к выбору застройщика и всегда проверять наличие разрешительных документов. 

Никаких предоплат наличными

Ещё одна важная норма, внесённая в законодательство о долевом участии, — запрет на любые формы предварительных договоров при продаже строящегося жилья. 

Теперь будут запрещены: 

• договоры бронирования; 
• предварительные договоры купли-продажи; 
• договоры инвестирования;
• иные формы привлечения средств, не предусмотренных законом о долевом участии.

«Как правило, такие формы договоров нигде не регистрируются, а значит, не обеспечивают правовую защиту прав дольщиков и инвесторов. Этот запрет направлен на ликвидацию схем, которыми застройщики ранее обходили законодательство, привлекая средства граждан, в том числе под ипотеку с промежуточным залогом. В Казахстане законодательно разрешена продажа жилья на этапе строительства только через заключение договора о долевом участии. Такой договор оформляется по типовой форме, утверждённой приказом министра национальной экономики и подлежит обязательной регистрации в системе "Казреестр". Указанный запрет защищает граждан от непрозрачных схем и снижает риски при покупке жилья на этапе строительства»,  подчеркнула Перизат Шакенова.

И ещё одно ключевое изменение — с момента вступления поправок в силу расчёты между дольщиками и застройщиками будут разрешены только в безналичной форме. 

Как отметили в НУХ «Байтерек», при действующем законодательстве застройщики могут получать деньги напрямую «в руки» или через неофициальные схемы. Это может вести к злоупотреблениям, использованию денег не по назначению или их хищению, и тогда дольщик остаётся и без квартиры, и без доказательств того, что он платил какие-то взносы.

«Согласно поправкам, если дольщик приходит в банк второго уровня и хочет внести деньги застройщику, банк обязан проверить, есть ли у застройщика гарантия Казахстанской жилищной компании или разрешение местного акимата. И если проверка показывает, что в "Казреестре" нет данных об этой строительной компании или о конкретном проекте, то банк не имеет права перечислять взнос застройщику. Деньги возвращаются обратно дольщику, и человек не теряет свои сбережения".

Кроме того, поправки запрещают рекламу строящихся объектов, на которые нет разрешения акимата или гарантии КЖК.

Агрессивная реклама с привлекательными ценами на жильё стала одним из основных инструментов обмана дольщиков. Застройщик в рекламных роликах или на баннерах обещает большие скидки на этапе котлована. Доверчивые покупатели попадаются в ловушку мнимой выгоды, ставят в залог жильё (своё или родственников), а потом из-за недобросовестного застройщика теряют всё и остаются в долгах. 

Теперь реклама объектов, не имеющих разрешительных документов, будет запрещена законом, это поможет предотвратить дезинформацию и обман дольщиков. 

Три важных шага 

Всем желающим принять участие в долевом строительства в НУХ «Байтерек» предложили «систему самозащиты», состоящую из трёх простых, но важных шагов. 

Шаг первый: проверка застройщика

В первую очередь необходимо проверить наличие у строительной компании гарантии КЖК или разрешения акимата на организацию долевого участия в строительстве.

Нужно убедиться, что гарантия или разрешение выдано именно на указанный в договоре дом (или блок/пятно/очередь), поскольку на практике встречались случаи, когда застройщик получал разрешение или гарантию на один из данных видов построек, а привлекал средства на весь жилой комплекс. 

Законность строящихся объектов долевого строительства казахстанцы могут проверить также в мобильном приложении eGov Mobile и мобильных приложениях банков второго уровня — Halyk (АО «Народный Банк Казахстана»), Smartbank (АО «Евразийский банк»), bcc.kz (АО «Банк Центр Кредит»), Alatau City Bank (бывший Jusan Bank).

Шаг второй: заключение договора 

Перед покупкой жилья на этапе строительства необходимо заключить договор долевого участия в жилищном строительстве, утверждённый приказом министра национальной экономики Республики Казахстан. Все остальные формы договоров на приобретение строящегося жилья, кроме договора долевого участия, незаконны. 

Шаг третий: регистрация договора

После подписания договор долевого участия подлежит регистрации в акимате через систему «Казреестр». 

По факту регистрации договора предоставляется соответствующая выписка. Покупателям важно требовать от застройщиков данную выписку и только после этого вносить оплату приобретаемого жилья.

1 июля Национальный банк Казахстана сообщил о новом постановлении, которое запретит застройщику брать с участников долевого строительства наличные деньги, все платежи дольщиков будут проходить только через банки второго уровня в целях защиты от «серых» схем.

Читайте также: 

• В Казахстане запретят наличку при покупке жилья в новостройках
• Как не стать жертвой мошенников при ремонте квартир
• Жильё для регионов: условия новой ипотечной программы назвали в Казахстане