Рынок недвижимости в РК демонстрирует выход из застоя - исследование Freedom Finance Global

07 октября 2023 10:30 Инара Ахамбекова

Комплексный анализ рынка жилья показал реальное настроение казахстанцев. О чём ещё высказались профессиональные участники рынка, и какие тенденции грядут в столь чувствительном секторе? Ответы на эти и другие вопросы читайте в материале Orda.kz.

Исследование говорит, что на рынке недвижимости Казахстана сейчас превалирует стагнация, вызванная как рыночными факторами, так и прямыми решениями правительства. Ведь именно профильные министерства являются влиятельными участниками данного сектора. Однако, по мнению аналитиков компании, 2022-2023 годы будут, очевидно, выглядеть как переходный период. А именно: показатели отечественного рынка недвижимости «пойдут вверх», и этот рост начался ещё в 2018 году.

«Текущие условия на казахстанском рынке недвижимости жёсткие, и, вероятно, останутся таковыми в начале 2024 года. Положительным фактором в данной ситуации является тенденция к снижению ставок, что создаст поддержку для рынка в следующем году. Однозначно только снижение ставки не решит всех проблем, необходимо разумное вмешательство со стороны государства. Тем не менее такие меры должны улучшить покупательскую способность казахстанцев, что наряду с дефицитом обеспеченности населения жильём является одним из важнейших факторов развития рынка недвижимости в Казахстане», – отмечает аналитик Freedom Finance Global Ансар Абуев.

В исследовании учтены мнения топ-менеджеров со стороны регулятора, прогнозы застройщиков, агентств недвижимости, агрегаторов объявлений и банков второго уровня. С количественной точки зрения ответы экспертов выглядят неоднозначно, поскольку мнения поделились поровну: одна сторона даёт позитивную оценку, а вторая склонна к видению стагнации на рынке. В целом специалисты не готовы характеризовать рынок как снижающийся, а на вопрос «о пузыре на рынке недвижимости» отвечают, что «если он и есть, то небольшой». Тем не менее поле проблем и недостатков они отмечают, как обширное, и признают низкую ликвидность и высокие ставки и цены, а также указывают на снижение стандартов работы со стороны застройщиков. За этим идёт проблема недоверия потребителя. Большинство экспертов ставит государство на первое место по значимости влияния на участников рынка, что заставляет их быть более привязанными к решению правительства, нежели отражать рыночные тенденции.

Что показал опрос покупателей?

Точка зрения потенциальных клиентов на рынке жилья в основном продиктована их покупательской способностью. Опрос, проведённый среди 1047 жителей Казахстана (561 планирующих покупку и 486 – купивших), косвенно подтверждает большой спрос на жильё. Однако довольно жёсткий рынок ставок способствует ухудшению кредитного риска потенциальных ипотечных заёмщиков, что, в свою очередь, препятствует развитию рынка, создавая так называемые «чёрные списки».

Опрос респондентов, планирующих купить жильё, показывает, что 90% согласны с потребностью в его приобретении. Наибольшая часть (33,9%) сообщила в опросе, что «лучшим вариантом было бы решить вопрос покупки в этом году». В течение трёх лет приобрести жильё готово чуть меньшее количество людей – 31,6%. При этом возраст большинства тех, кто хочет стать обладателем недвижимости в текущем году, составляет 25-34 года (37,7% из опрошенных). Эта часть населения является экономически активной, однако уступает в покупательской способности лицам 35–55 лет.

Среди планирующих купить жильё наибольшая часть выбирает новые, но уже сданные в эксплуатацию дома, отказываясь от приобретения жилья в строящемся доме. Тенденция меняется в зависимости от возраста: молодёжь 18–24 лет в 60% случаев выбирает дома в сданных в эксплуатацию новостройках, однако с возрастом предпочтение, отдаваемое вторичному жилью, увеличивается вплоть до 41%. Чаще это встречается у людей 35–55 лет. В вопросе о количестве комнат лидирует 3-комнатный вариант.

Что касется покупки жилья, 75% опрошенных заявляют, что им не хватает средств на это. Среди тех, ктопланирует купить квартиру, чуть более 60% признаются, что воспользуются ипотекой. Данный результатрасходится с долей ипотечных сделок, которые упоминались ранее (34–40% в 2022 году). Это может помочь определить будущую тенденцию к сильной зависимости от рыночных ставок и показать снижение собственных накопленных средств из-за высокой инфляции в 2023 году.

Доля людей, которая считает, что может позволить себе ипотеку под текущие условия (около 20% годовых)составляет 40%. Учитывая, что присутствует тенденция к уменьшению уровня инфляции и некоторые вербальные сигналы со стороны правительства к ослаблению денежно-кредитной политики, снижение ставок может уверенно подтолкнуть рынок ипотечного кредитования. Однако оплата ставок от 10 до 20% у половиныопрашиваемых потребовала бы сторонней помощи (например, родственников) для полного погашения. Уровень в 15–20% годовых для большинства является самой высокой ставкой, которую они могли бы оплатить,независимо от того, как оценивают своё финансовое положение. При этом 70% опрошенных заявили, что несмогут выплатить ипотеку, если ставка будет выше 20%.

«40% опрошенных заявили, что готовы брать ипотеку под высокие 20%, при этом 70% утверждают, что несмогут платить по ставкам более выше. Складывается ощущение довольно натянутой ситуации с ликвидностью у населения. Прослеживается некая склонность к «финансовому авантюризму», поскольку дляпогашения данных 20% потенциальные заёмщики надеются на третьих лиц. Это несколько неукладывается в данные по просроченным платежам свыше 90 дней (NPL), которые на конец 2022 года составляли около 5%. Но такое положение дел совпадает с высказываниями экспертов банковского рынкао низком качестве заёмщиков в ипотеке», – говорит аналитик Freedom Finance Global.

Ипотека по нерыночным ставкам

Среди купивших жильё чуть менее половины приходится на тех, кто совершал сделку на вторичном рынке. Тенденция также сильно зависима от возраста опрашиваемых – чем старше респондент, тем чаще он выбирает вариант вторичного рынка. Около 65% заявили, что покупали квартиру в многоквартирном доме. При этом самым популярным был вариант покупки 2-комнатной квартиры – её выбирали 36,8% опрошенных.

В случае использования ипотеки первое место занимает «Отбасы банк» (51,8%), тогда как «Народный банк» и «Банк ЦентрКредит» делят второе место с показателем в 13,6%. Ровно половина из опрошенных сообщила, что оплачивала от 100 до 250 тысяч тенге ежемесячных платежей. Доля тех, кто вносил свыше 250 тысяч тенге, составила 14,6%.

«Сравнение базовой ставки и количества сделок показывает прямую корреляцию между жёсткостью денежно-кредитной политики и активностью рынка. С одной стороны, базовая ставка должна играть роль инструмента замедления рынка. Но с другой, основным игроком на рынке ипотеки остался «Отбасы банк», который может выдавать ипотеку по нерыночным ставкам. Исходя из этого, в 2022 году базовая ставка и количество выданных ипотек могли не зависеть друг от друга в полной мере. Однако, начиная с 2023 года, когда условия получения льготной программы «7-20-25» значительно ухудшились, население стало чаще обращать внимание на рыночные ставки. Значение базовой ставки будет иметь ещё большее влияние на рынок на фоне отсутствия новой льготной ипотеки и рисков ухода «Отбасы банка» из крупных городов. Также стоит учитывать, что в 2023 году доля рыночной ипотеки БВУ, зависимой от базовой ставки, выросла до 25% и, вероятно, этот тренд продолжится», – прогнозирует Ансар Абуев.

На основе данных исследования аналитики Freedom Finance Global сформулировали следующие сценарии развития ситуации с рынком недвижимости.

Согласно первому сценарию, правительство не объявляет новую льготную ипотечную программу либо не расширяет ассортимент до уровня, достаточного, чтобы покрыть спрос рынка. В данном случае ожидается, что рынок пойдёт по сложному пути – продолжится увеличение доли программ банков второго уровня на рынке, а население продолжит ощущать давление высоких ставок до их снижения к более приемлемым показателям.

Согласно второму сценарию, правительство объявит новую программу льготного кредитования для широкого рынка. В данном случае рынок пойдёт по упрощённому пути. Тем не менее не ожидается того, чтобы ставки оказались такими же, как это было при запуске программы «7-20-25» в 2018 году. Они будут пересмотрены в сторону повышения, говорят аналитики.

Эксперты подытожили: в обоих сценариях так или иначе прослеживается рост инвестиционной привлекательности жилья в областных центрах. Доходность от аренды жилья и депозитов может сравняться, однако ставка в банках второго уровня будет выигрывать за счёт отсутствия фактора амортизации жилья, заключили в исследовании аналитики Freedom Finance Global.

Лента новостей

все новости