Как защитить свой участок от изъятия или продать максимально выгодно, рассказали эксперты

В крупных городах Казахстана продолжают изымать участки с домами под государственные нужды — иногда это приводит к сносу целых улиц, кварталов и даже микрорайонов. Это вызывает недовольство не только у владельцев недвижимости, но и у других горожан, которые не хотят терять привычный облик своего города. Orda.kz поговорила о проблеме и с чиновниками, и с экспертами.

Буквально на днях против возможного сноса их домов ради госнужд выступили жители массива Заречный в Астане. А ранее с аналогичными заявлениями выступили жители разных районов Алматы.

Недовольных собственников можно разделить на две основные категории. К первой относятся люди, считающие, что сумма компенсации слишком маленькая. К второй — те, кто в принципе не хочет, не готов бросить родной дом, где они выросли, сад, который выращивали их предки, родную улицу. 

Что отвечают госорганы

Редакция обратилась за комментариями в госорганы и спросила про соответствие этой практики Конституции РК (это было ещё до принятия нового Основного закона). В ответе Министерства юстиции среди прочего говорится следующее:

А в ответе акимата Алматы, точнее, управления земельных отношений (УЗО) уточняется, что «мероприятия по принудительному отчуждению земельных участков проводятся исключительно для государственных нужд в целях строительства транспортной инфраструктуры (дорог, развязок), социальных объектов (школ, детсадов, больницы и т. д.) и объектов энергетики».

Согласно п. 12 ст. 65 закона РК «О государственном имуществе», при несогласии собственника с постановлением и (или) при отказе от заключения договора, местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. В случае несогласия либо отказа от переезда вопрос о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд будет рассмотрен в судебном порядке.

Что говорят эксперты

Также мы поговорили с юристами. По словам адвоката Руслана Кожахмета, в представленных ответах госорганов в общих чертах отражена базовая правовая конструкция изъятия земель для госнужд. И в целом процедура выстроена так, что решение принимает акимат, а при несогласии собственника дело уходит в суд.

«Однако здесь важно разделять нормативную модель и реальную практику её применения. С одной стороны, позиция УЗО логична, поскольку оно действует в рамках заявок администраторов программ и реализует уже принятые управленческие решения. Судебный порядок также выступает как ключевая гарантия защиты прав собственника. С другой стороны, ответ управления не затрагивает наиболее чувствительные вопросы для граждан». 

В частности: 

• не раскрывается, что именно считается «исключительным случаем» для изъятия;
• отсутствуют прозрачные критерии определения равноценности компенсации;
• не даётся оценка тому, насколько обоснована сама публичная необходимость конкретных проектов.

Ответ Министерства юстиции дополняет картину, но также остаётся в рамках общей декларации принципов неприкосновенности собственности, права на судебную защиту и компенсацию. Это правильные ориентиры, но без конкретизации они не снимают ключевые риски. На практике именно эти общие нормы и становятся источником конфликтов. Судебные споры по таким делам, как правило, концентрируются вокруг трёх вопросов:

1) Действительно ли изъятие отвечает критерию государственных нужд, а не удобству реализации проекта?

2) Насколько корректно произведена оценка имущества?

3) Были ли соблюдены процедуры уведомления и участия собственника?

«Основываясь на своей юридической практике, выскажу мнение, что текущая правовая рамка в Казахстане в целом соответствует базовым гарантиям защиты собственности. Однако её эффективность напрямую зависит от качества правоприменения и прежде всего от того, насколько суды реально проверяют обоснованность изъятия и обеспечивается ли справедливая экономически эквивалентная компенсация. Без внимательного отношения суда даже формально безупречные нормы и соблюдение процедур могут восприниматься обществом как несправедливые»,заключил Руслан Кожахмет.

Адвокат Артём Коваль также считает, что само по себе изъятие участков и недвижимости для госнужд не противоречит нормам Конституции, однако на практике часто сопровождается нарушениями процедур, ущемлением прав граждан (и не только собственников). 

Согласно статье 26, граждане имеют право иметь в своей собственности землю и недвижимость и не могут быть её лишены иначе как по решению суда, и взамен им предоставляется равнозначный участок с недвижимостью либо адекватная денежная компенсация. И в этой части нормы Конституции соблюдаются. И если у человека забирают имущество, то только при совпадении следующих моментов:

• акимат выносит официальное постановление об изъятии участка,
• оно проходит процедуру публикования,
• далее по тендеру отбирается компания, которая оценивает имущество и на этом основании собственнику предлагается сумма компенсации и предлагается заключить договор добровольного выкупа его имущества.

Если человек не согласен, дело переходит в суд, где должны выяснить истинную стоимость земельного участка. 

Но согласно закону о госимуществе, если изъятие земли непосредственно не связано с госнуждами, то постановление акимата об изъятии может быть отменено по суду. Кроме того, все эти госнужды должны быть отражены в Генеральном плане города. А сам Генплан перед тем, как уйти на градостроительную экспертизу и далее на утверждение в маслихат, должен сначала пройти согласование с исполнительными органами (акиматом, управлением архитектуры, ДУЗР, БАБИ и т. д.) и процедуру общественных обсуждений.

«И вот тут начинается! Проведение общественных обсуждений Генплана имеет чёткий регламент, прописанный в законе. Но я никогда не видел, чтобы эта процедура проходила по правилам, потенциальные участники имели достаточно времени и возможностей внимательно изучить документ и во всём разобраться, а все высказанные замечания были бы учтены акиматом и отражены в новой версии Генплана», говорит Коваль.

Статья 62 закона РК «О государственном имуществе» запрещает изымать имущество, если цели изъятия не подпадают под госнужды. Для каких целей можно изымать имущество, а для каких нельзя, прямо говорится в статье 84 Земельного кодекса РК. Иногда при сравнении Генплана и постановления акимата цель изъятия не подпадает под перечень, указанный в статье.

Во всей этой истории есть и ещё один непонятный, но крайне важный момент. В законе говорится, что перед изъятием земли и внесением изменений в Генплан, ПДП должны быть проведены общественные обсуждения. Однако в законе не прописано, как их результаты влияют на дальнейший процесс принятия или отклонения инициатив властей. Сколько человек, участвующих в обсуждениях, сколько процентов должны проголосовать против, чтобы акимат (или другой госорган) отказался от своей идеи или отправил её на доработку?

«Например, есть люди, которые прожили на своей земле всю жизнь, где их семья жила поколениями, они построили прекрасный уникальный дом, баню, вырастили благоухающий сад, у них есть прудик, лужайки, животные. И вот это всё у них хотят отобрать и заставить переселиться в типовую квартиру в многоэтажке, окружённую другими многоэтажками. Для них это абсолютно неприемлемо, и никакие деньги им не компенсируют эту потерю. Для них это величайшая трагедия». 

Но есть другая категория. Они в принципе не против продать своё имущество за достойную цену. Но их категорически не устраивает размер компенсации. Им просто предлагают сумму рыночной стоимости их участка и квадратуры жилья. При этом суды, государство никак не собирается компенсировать расходы, связанные с прекращением права собственности: на грузчиков, на грузоперевозку, на аренду другого жилья, в котором люди должны будут жить, пока не купят себе новое или не получат от государства или застройщика (минимум полгода); а если вещей много, то ещё аренду склада.

Если у человека было на участке какое-то хозяйство или производство, то ему должны оплатить передислокацию этого хозяйства в другое место и приобретение или аренду новой площади для этого производства. Должны быть подсчитаны, оценены и оплачены зелёные насаждения на участке. Всё это дополнительные миллионы. Убытки, связанные с прекращением бизнеса, потерю дохода минимум от полугода до трёх лет.

«Ну и, наконец, у многих людей есть питомцы — собаки, кошки или другие животные. Их тоже нужно куда-то пристраивать. И государство должно заниматься этим непосредственно (создавать приюты, зоогостиницы) или компенсировать владельцам животных все расходы по их перевозке и содержанию. Не должно быть такого, что в результате изъятия земель животных просто выбрасывают на улицу. Такое недопустимо в цивилизованном государстве. Должен быть жёсткий контроль этой ситуации со стороны государства и общества». отметил эксперт.

Что делать?

Если вам принесли уведомление о предстоящем изъятии вашего участка для госнужд или квартиры, то вы, используя платформу e-otinish, можете сделать запрос в акимат вашего города (посёлка) с просьбой предоставить выкопировку из Генплана либо ПДП и узнать, что планирует строить государство на вашем участке.

Далее сравните ответ акимата с перечнем целей для госнужд, указанным в ст. 84 Земельного кодекса РК. Например, если в Генплане стоит строительство жилых объектов, а в постановлении акимата указано «Депо», то постановление акимата можно отменить. И, кстати, строительство нового ЖК не является госнуждой.

Можно заказать отчёт об оценке, вам посчитают не только стоимость земли и имущества, но и убытки, расходы на аренду нового жилья и так далее. С этим документом в суде можно требовать увеличения суммы компенсации.

Иногда людям действительно удаётся защитить свой район от сноса. Пару лет назад управление энергетики и водоснабжения иницировало снос и принудительное изъятие земель в двух жилых (дачных) массивах, «Теплоэнергетик» и «Энергостроитель» в Алатауском районе Алматы ради «госнужд». Уже начался процесс оценки имущества. Однако благодаря отчаянным усилиям жителей, обращению во все возможные инстанции, включая администрацию президента, а также в СМИ, удалось добиться официальной отмены постановления о сносе. 

Также совсем недавно прокуратура Алматы добилась отмены решения акимата о принудительном изъятии земельного участка площадью 0,5 гектара и стоимостью свыше 800 млн тенге.

Читайте также: 

• В алматинском микрорайоне на месте снесённых домов оставляют помойки. А почему их вообще сносят?
• Алматинским дачникам удалось отстоять свои участки от принудительного изъятия
• Скандал в Алматы: кто разрешил вместо детского сада строить очередной ЖК?