Как ритейлеры спровоцировали спрос на склады в Казахстане

О дефиците складов в Казахстане, резком удорожании аренды за хранение товаров и проблемах со строительством хранилищ рассказывает Orda.kz.

Казахстанские предприниматели бьют тревогу в связи с острой нехваткой складских помещений. Товары приходится хранить в ненадлежащих условиях, из-за этого они быстро портятся или теряют кондиционный вид. В итоге бизнесмены уходят в минус.

Если даже кому-то из них удаётся решить вопрос с хранением, то потом они сталкиваются с другой проблемой – удорожанием аренды складской недвижимости. Плата за съём нежилого помещения за последние два года выросла в 1,5 раза, и тенденции к росту аренды сохраняются. Причём арендодатели повышают цены в любой момент, безо всякого объяснения причин. Что остаётся делать предпринимателям для компенсации своих затрат? Правильно, повышать цены на товары, чтобы за счёт покупателей отбить непредусмотренные расходы.  

Журналисты Orda.kz выясняли, почему в нашей стране, несмотря на строительный бум, не возводятся новые склады и с чем связан ажиотаж вокруг них. Заодно мы узнавали, каковы перспективы развития логистики в Казахстане.

Проблемы с хранением товаров

В поисках ответов на свои вопросы мы отправились на выставочный комплекс «Атакент», где проходила 25-я международная выставка «Транспорт и логистика». По пути познакомились и пообщались с алматинским предпринимателем Никитой Митрофановым, который столкнулся с проблемой аренды склада в прошлом году.

«Наша фирма открылась в 2019 году и занимается продажей бытовой химии. Первые два года мы арендовали в нижней части города склад площадью 90 квадратных метров и ежемесячно платили за него 90 тысяч тенге. То есть один квадратный метр нам обходился в 1000 тенге, что по меркам Алматы считалось приемлемой расценкой. Однако в 2021 году арендодатели сменились, и новый хозяин склада прислал нам уведомление о повышение стоимости аренды до 1600 тенге за квадратный метр. Мы вынуждены были платить эти деньги, потому что деваться было некуда. Рядом со складом мы снимали ещё и офис, и нам не хотелось менять свою геолокацию – удобно было работать в одном месте. Однако арендодатель в итоге попросил нас съехать. Мы кое-как нашли склад площадью 160 квадратных метров и новое помещение для офиса и заново набирали клиентуру», – говорит Митрофанов.

Проблему дефицита складов подтвердили и участники международной выставки.

«Нехватка свободных складских помещений в нашей стране наблюдалась и раньше, поскольку у нас не был развит этот сегмент рынка. Для того чтобы изменить сложившуюся ситуацию, в 2007 году началось активное строительство складов. Завершилось оно в 2013 году, однако это не решило проблему. В 2020 году ситуация обострилась из-за последствий локдаунов. У предпринимателей накопилось много товара, а подходящих для хранения складов не хватало», – говорит директор сети индустриально-логистических парков Асель Сергенова.

Отметим, что современные склады отличаются от тех, что были в советские времена. Это уже не ангар или старое нежилое строение, приспособленное для хранение чего-либо. Специалисты в области логистики делят складские помещения на четыре типа – A, B, C и D.

Самыми дорогими считаются склады категории А, поскольку они отличаются большими площадями и автоматизированной системой управления. У них удобный подъезд для большегрузного транспорта, есть своя автономная электроподстанция, тепловой узел и охрана. В таких складах обычно хранят свои товары дистрибьюторы зарубежных компаний-производителей, а также крупные казахстанские бренды. Расположены они в основном в Алматы, Астане и Шымкенте.

Склады класса В оснащены скромнее по сравнению с классом А. Как правило, они оборудованы системой пожаротушения, холодильниками и погрузочно-разгрузочной техникой. К этому классу относят специализированные склады для хранения продовольственных товаров, горюче-смазочных и токсичных материалов. Находятся они в регионах.

К классу C и D относятся неотапливаемые ангары, овощехранилища и все остальные помещения, приспособленные под складские цели.  

Чувствительнее всего к нехватке складов класса А отреагировали алматинские предприниматели, поскольку на крупнейший мегаполис страны приходится около 45% от общего объёма розничной торговли Казахстана. Здесь сконцентрированы все крупные торгово-розничные сети страны, дистрибьюторы и производители товаров. По мере появления новых игроков – гипермаркетов и супермаркетов – увеличивается спрос на склады категории А.

«В Алматы сейчас очень сложно найти свободный склад площадью 20 тысяч квадратных метров, потому что владельцы больших складов обычно заключают с клиентами долгосрочные или бессрочные контракты. Краткосрочные контракты сроком до трёх лет арендодатели, как правило, заключают с представителями малого и среднего бизнеса», – говорит  руководитель складских операций одной крупной сети Евгений Ляпунов.

По мнению специалистов в области логистики, спрос на складскую недвижимость спровоцировал бурный рост ритейла в последние годы. В Казахстан пришли крупные компании-производители с мировым имением, которые предъявляют высокие требования к сервису и инфраструктуре складских помещений.

«Они выдвигают строгие технические требования к складам. Например, здание должно быть прямоугольным, на каждые 500 квадратов полагаются одни ворота. Высота потолков в помещениях должна быть не ниже семи метров, полы непременно с антипылевым покрытием, плюс везде должны быть установлены системы принудительной вентиляции и пожаротушения. До недавнего времени в нашей стране было очень мало хранилищ, которые подходили под эти евростандарты. Поэтому многие владельцы складов стали спешно переоборудовать и расширять свои помещения для привлечения требовательных зарубежных клиентов», – говорят специалисты. 

Продавцы онлайн-товаров тоже повлияли на рынок складской недвижимости, но только в области экономкласса, так как им нужно арендовать небольшие по объёму склады.

Загвоздка в том, что застройщики крайне мало возводят новые хранилища из-за резкого удорожания строительных материалов за последние два года. Вот проблема с нехваткой складов и остаётся нерешённой.  

«Я полагаю, что дефицит свободных складских площадей будет наблюдаться ещё пять лет, поскольку застройщики выжидают. Дело в том, что окупаемость строительства складов составляет 14 лет. Для многих застройщиков, привыкших получать быстрые деньги за возведение в строй жилых комплексов и офисных зданий, это большой срок ожидания, поэтому они и не заинтересованы в строительстве различных хранилищ», – говорит Сергенова.

Золотые квадратные метры

Оказывается, возведение склада – это весьма затратный и трудоёмкий процесс. Хотя, казалось бы, что сложного построить ангар или овощехранилище. На деле там есть много нюансов.

«Я полагаю, что объём строительства складов в течение ближайших пять лет бу­дет напрямую зависеть от изменения ситуации на рынке земли и от того, будут ли у нас, наконец, созданы цивилизованные зе­мельные отношения. Многих инвесторов сдерживает сложность процесса  перевода земельного участка из сельскохозяйственного назначения в индустриальное. На получение всей разрешительной документации может уйти полтора года, а это солидный срок», – говорит Анвар, один из участников выставки.

Какова сегодня стоимость одного квадратного метра складской недвижимости? И в какую сумму может обойтись строительство одного крупного склада?

«Сегодня стоимость строительства складов в Алматы составляет 900 долларов за один квадратный метр, в Астане – 800 долларов за квадратный метр, и это без учёта земельного участка. Землю надо будет выкупать по цене 190–200 тысяч долларов за один гектар. Потом необходимо провести к складу инженерные коммуникации, так что возведение в строй нового склада класса А – это дорогое удовольствие», – говорит Сергенова.

Решиться на солидные затраты сегодня может не каждый застройщик. Отсутствие свободных площадей по закону рынка приводит к увеличению стоимости их аренды. За последние два года она возросла почти вдвое.

«Стоимость аренды склада категории А класса в 2020 году составляла 2600 тенге за один квадратный метр. В первом квартале 2021 года она поднялась до 2900 тенге, а уже во втором квартале прошлого года резко подскочила до 3650 тенге за квадратный метр. Такой скачок цен объясняется возникшим спросом на большие склады площадью от пяти тысяч квадратных метров и выше со стороны крупных компаний-производителей продуктов питания, лекарственных средств и бытовой техники. Этот спрос явно превышал предложения, поэтому возросла стоимость аренды складов», – говорит Сергенова.

Некоторые специалисты в области логистики обвиняют в удорожании стоимости аренды самих предпринимателей.

«Клиенты часто просят владельцев складов быстрее пропустить их товар. Они готовы платить за ускорение процесса приёмки товара, отсюда и рост цен на его хранение. К примеру, два года назад за аренду складов класса В брали по 1800 тенге за квадратный метр, сейчас берут уже по 2300 тенге. При этом никаких скидок для новых и постоянных старых клиентов многие владельцы складов не делают. Если раньше они предоставляли какие-то льготы, например, разрешали до 10 дней бесплатно хранить товар, то сейчас они крайне редко устраивают аттракционы щедрости», – говорят участники выставки.

Как же можно решить в таком случае проблему дефицита складов?

«Я считаю, что нужно развивать в крупнейших мегаполисах страны строительство индустриальных парков и логистических терминалов. Для этого необходимо вложение серьёзных инвестиций. Поэтому в идеале хотелось бы, чтобы государство предусмотрело льготное кредитование для строительства индустриальных зон. Может, тогда мы решим проблему с дефицитом крупных складов в Алматы», – говорит Сергенова.

По её словам, сегодня суммарная площадь складов класса А в Алматы составляет 454 тысячи квадратных метров, в то время как потребность – 570 тысяч квадратных метров. Спрос на 20% превышает предложения. Если бы государство помогло бы предпринимателям со строительством индустриально-логистических парков, тогда ситуация изменилась бы в лучшую сторону.  

Другие специалисты в области логистики делают акцент на строительстве в регионах крупных овощехранилищ. В них можно было бы хранить до трёх миллионов тонн овощей из тех шести миллионов тонн, что ежегодно выращивают фермеры. В таком случае сельхозпроизводителям удалось бы сократить большую часть своего урожая, и на полях не оставались бы гнить под открытым небом капуста, картофель, пшеница и т. д.

«Предусмотрена господдержка для желающих построить овощехранилища. Министерство сельского хозяйства предоставляет им инвестиционные субсидии в размере 25%. Также предусмотрено льготное кредитование по программе «Экономика простых вещей». Загвоздка в бюрократической волоките: многие предприниматели жалуются, что им сложно собрать весь пакет требуемых документов и получить льготный кредит и субсидии», – говорят участники выставки.

Как видим, и с овощехранилищами у нас есть проблемы. Хотя их строительство стоит намного дешевле возведения складов класса А. Наверное, Минсельхозу совместно с областными акиматами стоит активизировать работу, чтобы стимулировать аграриев строить новые овощехранилища. Для этого нужно убрать все бюрократические препоны, тогда они без проблем получат инвестиционные субсидии и кредиты и решат проблему с хранением собранного урожая.

От редакции

Раз эксперты прогнозируют, что в ближайшие пять лет в Казахстане не исчезнет проблема с дефицитом складских помещений, то нам, потребителям, не приходится рассчитывать на снижение цен на товары и услуги. Опять за наш счёт предприниматели будут компенсировать свои затраты.

Комментируй, делись мнением у нас в Facebook!

Получай оперативные новости дня в свой смартфон: подпишись на Orda.kz в Telegram.