Дом ещё Сталина помнит: сколько стоят советские элитки в Алматы, кто их покупает и зачем

Выгодно ли вкладывать деньги в дома сталинской застройки и есть ли спрос на архитектурное золото знаменитого алматинского квадрата, разбиралась Orda.kz.

Алматы, бережно хранящий своё наследие, но идущий в ногу со временем, постоянно обновляется. Рядом с архитектурными ансамблями советского прошлого вырастают стеклянные башни бизнес- центров, а многоэтажные ЖК с подземным паркингом соседствуют с домами периода типовой застройки. И не утихают споры о том, насколько важно сохранять исторический флёр южной столицы, жертвуя комфортом местных жителей.

Программа реновации по душе далеко не всем алматинцам. Те, кому нравится любоваться старым городом, пеняют акимату на то, что дома 50-х годов строились на века. Те же сталинки, которые скоро могут праздновать столетний юбилей, якобы до сих пор считаются элитным жильём и пользуются популярностью на рынке недвижимости. Потому и сносить их – сущее культурное преступление. Так ли это, выяснял корреспондент Orda.kz.

Не всё то сталинка, где потолки три метра

На самом деле типичных сталинок в Алматы немного. В основном они расположены на территории так называемого «золотого квадрата». А их характерная особенность – трехметровые потолки – присуща и другим домам, тем же брежневкам. И здесь часто происходит забавная архитектурно-историческая путаница.

«Понятия «хрущёвка», «сталинка» и «брежневка» – слишком общие. Даже когда мы говорим о типовых многоэтажных зданиях жилой застройки. Здесь надо ориентироваться на время постройки, а ещё лучше – на доминирующие архитектурные особенности самого дома», – рассказывает краевед Андрей Поздняков.

Он поясняет, что во времена Хрущёва, несмотря на его нелюбовь к Сталину, в городах ещё долго продолжали строить дома-дворцы в стиле пресловутого «советского ампира», которые современный обыватель уверенно причисляет к сталинкам.

«Опять же во многих городах при Брежневе успешно продолжали строить и хрущёвки. Даже в любимом детище Хрущёва – Целинограде (нынешней Астане), как и в моём родном Павлодаре, под словом "хрущёвка" довольно долго понимали четырех-, пятиэтажные полногабаритные дома, которые на самом деле были сталинками, просто лишёнными привычного декора», – говорит Поздняков.

С ним согласен и историк Тамерлан Ликпанов. Он поясняет, что у сталинок есть
характерные особенности, помимо года постройки. Прежде всего – месторасположение.

«Это чаще всего центр города. Естественно, исторический. В Алматы мы говорим о «золотом квадрате». Следующая отличительная черта – этажность. Сталинки южной столицы – от трёх до четырёх этажей».

Историк отмечает, что сталинки имели и свою градацию. Если они предназначались для партийных деятелей, учёных или творческой интеллигенции, то планировка в них была иная, нежели в тех домах, где селили стаханцев и передовиков.

«Логично, что квартиры, которые строили под политиков и всяческих начальников, отличались большим простором, да и сам дом выглядел более нарядно. Но в любом случае все сталинки возводили из лучших материалов, и качество стройки жёстко контролировалось», – подмечает Ликпанов.

Также для сталинок, помимо помпезного внешнего декора, характерны не более трёх квартир на площадке, толстые стены в три-четыре кирпича, удобные планировки, большая площадь жилья, изолированные комнаты, вытянутые формы окон и раздельные санузлы.

«Внутри такие квартиры, по-крайней мере в Алматы, не представляют особой эстетической и исторической ценности. Лепнины, узорчатых дверей или ещё каких-либо артефактов практически в них не осталось. Но вот архитектурные изюминки у самих зданий, конечно, в наличии. Надо отметить, что во многих азиатских республиках, и Казахстан не исключение, сталинский ампир обзавелся восточным колоритом. За примерами далеко ходить не надо. Если посмотреть на оконные проёмы того же Дома ученых – всё станет понятно», – говорит историк.

По словам Ликпанова, в целом отличить сталинку от брежневки или хрущёвки несложно, особенно если смотреть на квартиры изнутри.

«Хрущёвки отличаются маленькими габаритами и откровенно плохими стройматериалами. Задача была проста: построить как можно больше жилья за максимально короткий срок. Ну вот и настряпали крохотные квартиры из того, что было. Средняя площадь однушки – до 35 квадратов, высота потолков – 2,5 метра, совмещенные санузлы, чтобы сэкономить на стояках, ну и маленькие кухоньки. Брежневки, по сути, улучшенный вариант хрущёвок. То есть на три-четыре квадрата побольше, санузел раздельный и потолки повыше – до 270 сантиметров. И в том, и в другом случае дома, по сути, коробки. Ни о какой лепнине или огромных окнах и парадных речи быть уже не могло. Хотя, как мы выше заметили, такое случалось», – поясняет историк.

Он отмечает, что средний срок эксплуатации хрущевки – 25 лет, ведь они строились как временное жильё:

«Поэтому сегодня состояние таких домов оставляет желать лучшего. А некоторая часть уже попала под программу реновации. Чего не скажешь про сталинки. Их действительно возводили на века».

Почём историческое наследие для народа?

Назвать среднюю стоимость алматинских сталинок специалисты затрудняются. И понятно, почему: слишком много факторов влияют на цену. Ключевой момент здесь не год постройки дома или квадратура квартиры, и даже не изыски сталинской архитектуры. Самое главное – место расположения. А истинных ценителей старины, которые готовы платить лишь за историческую составляющую, по мнению риелторов, немного.

«Дома с историей, в которых жили известные или значимые люди, это всего лишь один из факторов, который влияет на цену. Говоря об этом, продавец может прибавить к стоимости квартиры несколько тысяч. Но это не будет критично», – считает президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Отсюда, чем ближе к центру «историческое» жильё, тем оно дороже. И только вторым пунктом идут такие параметры, как этаж, площадь, планировка. К слову, существующее мнение о большей сейсмоустойчивости старых конструкций на фоне февральской катастрофы в Турции стоимость жилья тоже особо не изменило.

«Мнение, что старый фонд более сейсмоустойчив, действительно, бытует. Не могу сказать, что это миф, но нужно смотреть на конкретный случай. Большинство же новых объектов недвижимости в Алматы все же строят качественно и со всеми требованиями по отношению к сейсмоопасной зоне. Да и в целом за несколько десятилетий в старых домах выполнено столько незаконных перепланировок, что никто не знает, насколько устойчивым может оказаться такой дом», – поясняет Лукьяненко.

С ней согласен и глава Республиканской сети маркетов по недвижимости Юнус Бугачиев:

«В 2023 году перепада по ценам на первичное и вторичное жильё пока не наблюдалось. Что же до землетрясения в Турции, то это событие на рынке недвижимости в Алматы не сказалось».

Однако если изучить популярные сайты по продаже недвижимости, несложно выявить некую тенденцию. Во-первых, предложений о продаже именно сталинок, действительно, немного. Во-вторых, на стоимость таких квартир влияет не только район, а примерно всё – от красоты дома до квадратуры и ремонта.

Дизайнерская упаковка квартиры прибавит к её цене несколько сотен тысяч. Налёт старины в виде аутентичной мебели – тоже. При этом через раз продавцы напоминают об особой прочности сталинских проектов. Здесь и про сейсмоустойчивость и в целом про надёжность строения. Ну и, конечно, отдельная графа – статус исторической ценности. Якобы это даёт дому бронь от сноса и преференции в виде всячески плановых и внеплановых ремонтов.

Так, четырёхкомнатная квартира площадью в 100 кв. м на втором этаже трёхэтажной сталинки 1952 года на пересечении проспекта Достык и улицы Толе би обойдётся в 74 млн тенге.

Двушка в 47 кв. м в этом же доме стоит 52 миллиона.

«Дом входит в список памятников истории Алматы. В нём жил первый министр культуры Казахской ССР. Дом строили пленные японцы. Комнаты изолированные, дизайнерский ремонт с применением дорогих материалов, проводка современная, как и прочие коммуникации, кухня выполнена по дизайн-проекту. Все акценты – под золото, стулья ручной работы», – сообщает продавец и отмечает, что на стене дома изображен мурал, посвященный альпинисту Анатолию Букрееву.

Двухкомнатная квартира на первой линии улицы Жарокова площадью 49,7 квадрата в доме 1955 года стоит 35 млн. Продавец называет это жильё «советским бизнес-классом» и, благодаря первому этажу, предлагает открыть здесь кафе или магазин.

Другая двушка, уже в 70 кв. м, на Толе би стоит 70 миллионов.

«Квартира в доме из золотого фонда, который строился для высшего руководства ЦК КазССР с капитальным ремонтом и европейской мебелью. Дом 1957 года», – пишет хозяин жилья.

За 20 миллионов продают двухкомнантную квартиру в сталинке на пересечении Досмухамедова – Гоголя. Покупателя честно предупреждают, что дом должен скоро пойти под снос.

89 миллионов просят за двухкомнатную сталинку площадью 59,4 квадрата в районе Абылай хана. Для сравнения: аналогичная квадратура квартир в домах 2022 года постройки в разных районах города стоит либо примерно столько же, либо на порядок дешевле. Хрущёвки и брежневки уже дешевле в разы, даже если расположены по соседству.

Центр теряет престиж и прочие минусы

Между тем риелторы говорят о том, что сталинки сейчас на рынке недвижимости – штучный товар, и спрос на них отнюдь не ажиотажный. К тому же, по словам Юнуса Бугачиева, так называемый «золотой квадрат» постепенно выходит из моды:

«Многие так называемые "престижные районы" уже выходят из моды. Это ещё называют функционально-моральным устареванием. Например, алматинский «золотой квадрат», безусловно, имеет ценность. Но надо понимать, что город растёт, и появляются новые уникальные места. И многим людям центр уже не так актуален, потому что их жизнь сосредоточена в другой части мегаполиса».

По словам риелтора, у сталинок и прочих старых домов минусов гораздо больше, чем плюсов. В частности, на такое жильё далеко не всегда можно оформить ипотеку. Не позволяет возраст строения или перепланировка, которая встречается часто и практически всегда сделана без соответствующих разрешительных документов.

«Даже, если вы купите квартиру в кирпичном доме 70-х годов постройки, то через несколько лет не сможете продать её в ипотеку. А сейчас 70–80% покупателей именно такие. То есть придётся ждать людей с наличкой, а они всегда стремятся сбить цену. К тому же по стоимости разница между сталинкой в центре и новой квартирой в другом районе ощутима. А о плюсах новостроек говорить не приходится, особенно если вы приобретаете недвижимость, условно говоря, «с котлована». Это значит, что цена квартиры, когда она будет готова, вырастет в среднем до 35%, весьма выгодная инвестиция», – говорит Бугачиев.

Нина Лукьяненко добавляет, что есть такой тип людей, которые привязаны к определённым местам и старому фонду, а также к истории объекта:

«Дома с историей для них – большая ценность. Обычно это коренные алматинцы в возрасте от 50 лет, но всё равно большая часть горожан отдаёт предпочтение новостройкам».

Она "съест" треть цены за ремонт, но мне нравится

Айгерим Байлетдинова год назад купила двухкомнатную сталинку площадью 49 квадратных метров в районе проспекта Назарбаева. Признается, что о покупке не пожалела ни разу. Но, по её словам, жить в такой квартире с тремя детьми бы не смогла. Впрочем, она и не живёт.

«Эта квартира – своего рода инвестиция. Но тут спорный вопрос. Мы живём в такое время, что наш дом, несмотря на то, что он якобы имеет историческую ценность, могут снести. Я же понимаю, что если это кому-то потребуется, то вопрос решится на раз-два. Так что я бы не советовала рассматривать это жилье как долгосрочное вложение. А вот заработать на нём, думаю, вполне реально. Например, у меня в соседнем подъезде парень взял однушку, сделал ремонт в ретро-стиле, и теперь это очень классный арендный объект для иностранных туристов. Дорогой, но за антураж и комфорт надо платить. Ещё у него там проходят фотосессии», – говорит алматинка.

Айгерим рассказывает, что среди её соседей совсем немного новосёлов. Чаще квартиры здесь передаются по наследству, и в них уже полвека живут несколько поколений одной и той же семьи. К примеру, недавно пожилая пара уступила свою сталинку сыну, а он купил им небольшой дом за городом.

«Лично мне с тремя детьми жить в такой квардратуре было бы сложно. И, если рассматривать вторичку, то лучше остановиться на хрущёвке 80-х годов. Давайте честно: совсем старые дома требуют и будут требовать вложений. Отлично, если вы покупаете сталинку с уже готовым ремонтом, чтобы не просто «чистенько и косметика», а с добротной капиталкой: выравненные стены, кафель, современные коммуникаций. Больные места в этих домах – проводка, трубы, полы. В любом случае, ремонт в такой квартире обойдётся дороже. Опять же, перепланировка на свой страх и риск. Узаконить все ваши хотелки не сможете. И если припрёт, то продать такое жилье быстро не получится. С другой стороны, вы получаете центр города, если окна выходят во двор, то и тишину. У меня улица очень оживлённая и не спящая. Летом я окна не открываю совсем, да и попивать чаёк на балконе с узорчатой решёточкой не получится – слишком пыльно», – рассуждает Айгерим.

Она поясняет, что желание купить сталинку появилось у неё внезапно. Изначально она рассматривала варианты в новых ЖК, далёких от центра. Цель была проста: дети растут, и пока есть средства, то лучше постараться обеспечить их жильем.

«В принципе, у меня уже был вариант на примете. Мы его даже обсудили с мужем, но случайно зашла в гости к знакомой и буквально влюбилась в старый дом с лепниной и узкими, но огромными окнами. Дело даже не в архитектурных особенностях, а в атмосферности», – продолжила Айгерим.

О стоимости квартиры и вложениях в неё собеседница предпочла умолчать. Лишь пояснила, что новостройка обошлась бы дешевле.

«Мне, в принципе, повезло, моя квартира была в приличном состоянии. Предыдущие хозяева практически закончили ремонт. Заменили коммуникации, проводку, сделали стены, поставили новые окна, межкомнатные и входные двери. Мне осталось лишь разобраться с полами и отделкой. И я скажу так: если бы я делала всё с нуля, то стоимость ремонта сожрала бы треть цены квартиры, а то и больше. Нужно понимать, что здесь везде немаленький метраж, и речь не только о потолках. Нестандартные оконные и дверные проемы. Прошлые собственники рассказывали, что все двери им пришлось делать на заказ, и это обошлось недешёво, плюс одну из стен нужно было делать буквально заново, были проблемы с трубами водоотведения», – говорит Айгерим.

Сейчас она использует это жильё как место для отдыха, когда приезжает в центр по делам. Продавать эту квартиру не планирует, но и делать здесь дополнительный ремонт – тоже.

И сноса нет или всё-таки будет?

Недавно, отвечая на просьбы алматинцев не затрагивать программой реновации историческую часть южной столицы, аким города Ерболат Досаев справедливо заметил, что, рассуждая о сохранении наследия, нужно учитывать интересы людей, которые живут в домах, построенных в 40-х и 50-х годах.

«Мы постараемся максимально сохранить сам исторический облик, но модернизация неминуема, потому что людям хочется получить все блага цивилизации, как и всем другим», – пояснил аким и отметил, что, к примеру, панельные дома обновить невозможно, и их нужно будет сносить.

С мнением акима солидарны многие эксперты, которые, оставив тему выгод и цен, рассуждают о том, стоит ли сохранять исторический флёр Алматы, жертвуя комфортом жителей.

«Больше всего старых домов, попадающих под комплексную реконструкцию жилой застройки, в Турксибском районе. Следом идут Бостандыкский, Жетысуский и Алмалинский районы. В остальных частях города сносу и реконструкции подлежат чуть меньше домов», – говорит Юнус Бугаичев.

Программа реновации, в частности, предусмотрена и для безопасности жителей устаревающих зданий. Так, по данным акимата, только до 2025 года в Алматы планируют снести 304 вышедших из сроков эксплуатации дома. Всего же к 2030 году в городе должны исчезнуть 708 ветхих жилых строений, взамен планируют построить 683 новых.

«В мире всегда идёт борьба между сохранением наследия и прогрессом. Даже самые удачные архитектурные примеры устаревают, перестают соответствовать требованиям безопасности, а чаще всего просто лишаются функционала. Можно сколько угодно горевать по поводу утраты советских кинотеатров (а, будем честны, многие алматинские кинотеатры – "Целинный", "Спутник", "Байконур" – были настоящими шедеврами), но поменялась модель массового запроса. В кино теперь ходят в моллах и торговых центрах, "торжественных выходов" всей семьёй, как это было в 70-80-е годы. больше нет, а значит и строить для этого отдельные здания отпала надобность», – говорит краевед Поздняков.

Он отмечает, что есть примеры удачных модернизаций: здание гостиницы «Алматы» на Кабанбай батыра, высотка управления «Гортранса» на пересечении Абая и Байтурсынова, ставшая вполне презентабельным современным бизнес-центром:

«Есть и неудачные примеры: Дом быта «Асем» на Пушкина и Дворец Республики, прежде всего. Всё тоже относится и к жилой застройке. Город не может быть памятником – тем более такой живой и динамичный, как Алматы».

По его словам, сейчас в мегаполисе есть определённый баланс: весь новострой сосредоточен в южной части – в районе аль-Фараби – Тимирязева – либо уходит на запад – в микрорайоны, а «золотой квадрат» и прилегающие к нему кварталы остаются последние 10–15 лет почти нетронутыми.

«Да, есть болевые точки: типография на Зенкова и кондитерская фабрика. Остро стоит вопрос о модернизации и элементарной "помывке" многих домов, особенно с активной солнцезащитой, отделанных ракушечником. Но в целом архитектурная среда (тоже немаловажное и крайне ценимое и профессионалами, и туристами, и горожанами свойство города) в Алматы сохраняется», – считает Поздняков.

Автор: Юрий Нижегородский