Как строили жильё в Алматы в 2000 годы: ускоренные сроки, огромные квартиры, первые «человейники»

Нулевые годы стали периодом, когда строительство жилья превратилось в очень прибыльный бизнес с активным использованием передовых компьютерных технологий, маркетинговых стратегий и коррупционных схем. Благодаря строительным ноу-хау застройщики получили возможность в короткие сроки возводить огромные жилые комплексы из нескольких блоков («человейники») без учёта потребностей района и нагрузки на экологическую, транспортную, социальную инфраструктуру. Orda.kz продолжает серию публикаций о застройке Алматы. 

В это время ради строительства новых жилых комплексов, бизнес-центров, гостиниц, торгово-развлекательных комплексов и особняков почти все ещё не застроенные земли в городе выводились из госфонда и приватизировались либо сдавались в аренду с последующей сменой целевого назначения, вырубались скверы и яблоневые сады ради возведения коттеджей, чиновники тайно продавали участки под застройку прямо во дворах. 

И в этом плане понятие «лихие» можно с не меньшим основанием отнести к нулевым годам, а не только к девяностым.

Как рассказала архитектор Жанна Спунер, в начале 2000-х Алматы переживал активную фазу роста и трансформации, вызванную экономическим подъёмом и инвестициями в недвижимость на фоне нефтяных доходов. Это в свою очередь запустило процессы неконтролируемой урбанизации на фоне ослабления государственного контроля. 

Город расширялся преимущественно на юг и на запад. В горах началась хаотичная застройка, что создало риски оползней и деградации почв. Уплотнительная застройка в центре города привела к утрате ряда архитектурных памятников и зелёных зон. 

В архитектуре, как и в государстве, царили неразбериха и непрофессионализм. Это было время эклектики. Застройщики экспериментировали с разными стилями — от классики и неомодернизма до хайтека. Но чаще всего у новых объектов вообще не было какой-то целостной концепции. 

Мы чуть не потеряли алматинскую квартальную застройку, когда в центре начали строить по микрорайонному типу. Усилилось социальное расслоение. Элитные ЖК контрастировали с плотными советскими кварталами и стихийной застройкой на окраинах. Социальное и доступное жильё не получили значимого развития, и рынок жилья стал преимущественно коммерческим. 

Строительная индустрия без государственного и общественного контроля пошла по пути дикого капитализма. Никого не интересовали гармония с окружающим ландшафтом, уважение к исторической среде, качество архитектурного высказывания и человекоцентричность. Нарушались экологические принципы, слабо учитывались особенности сейсмики, терялись общественные пространства и детские сады, заключила Жанна Спунер. 

В 2000 годы в Алматы начали активно строить огромные жилые комплексы, стоящие впритык друг к другу, с минимальным количеством свободного пространства и зелёных насаждений между ними. Урбанисты презрительно стали называть их «человейниками».

Архитектор Влад Филатов отметил следующие тенденции, характерные для нулевых годов:

• укоренился способ строить из монолитбетона;
• именно в эти «жирные» годы возводили дома с огромными квартирами, которые могли доходить до 500 квадратов, так как застройщиков больше не сдерживал размер типовой панельной плиты; 
• проектирование начало вестись на компьютере, что увеличило количество выпускаемых чертежей, и проекты начали делаться во много раз быстрее; больше не нужно всё чертить вручную;
• стала популярной фотореалистичная архитектурная визуализация; в 2006–2009-х прям реалистично стали визуализировать;
• широкое распространение получили химические добавки в бетон для улучшения его затвердевания; строительный сезон теперь не ограничивается тёплой половиной года;
• появились качественные стеклопакеты; старые советские были сложны при монтаже и не очень хорошо удерживали тепло;
• стали строить незадымляемые лестницы. Они были и в Союзе, но только в монолитах. А так как монолиты получили развитие, то и незадымляемые лестницы тоже;
• начали повсеместно использовать алюминиевые композитные панели («алюкобонд»), которые могли служить как отделочным, так и конструктивным материалом, ценимые за свою прочность и эластичность, долговечность, атмосферостойкость, эстетичность, звукоизоляцию;
• широкое распространение получили сплиттерные блоки в облицовке зданий и строительстве ограждений;
• на рынок хлынуло много новых моделей строительной техники, строительных лесов, опалубки турецкого, немецкого и китайского производства;
• на не слишком высоких домах стали делать мансарды с красивой кровлей; так как появилось много вариантов крашеной мастики, этот материал стали широко использовать.

  
  

  

Владислав Филатов также дал краткие характеристики нескольким крупным жилым комплексам, построенным в нулевые годы. 

ЖК «Столичный центр» построен хорошо, но не на своём месте. Вокруг не было в то время настолько высоких зданий рядом. Своим появлением он нарушил масштаб застройки и задавил своей массивностью даже весьма немаленькое здание «Казахтелекома». По удобствам «Столичный» ничем не отличается от своих побратимов в плане магазинов, ресторанов и офисов.

В 2005 году в квадрате улиц Аль-Фараби — Панфилова — Ганди — Желтоксан начали возводить гигантский полифункциональный комплекс «Нурлы Тау» и вплоть до последнего времени там постоянно что-то пристраивают. Здесь располагались и жилые, и офисные, и коммерческие помещения. 

Одно из главных преимуществ — это наличие в комплексе различных магазинов, кафе, ресторанов, караоке, фитнес-студий, массажных кабинетов, учебных центров, мастерских и других бюро услуг. Не надо куда-то далеко за этим ехать. Однако это же и минус — огромное количество незнакомых людей, передвигающихся по территории и по зданиям. Жилые квартиры вперемешку с офисами. Громкая музыка из баров доходит и до верхних этажей.

Из-за стеклянного покрытия здания в летнее время очень сильно нагреваются, и в них становится крайне душно. Вокруг почти нет никакой зелени, но очень много машин. И утром, и вечером рядом всегда большие пробки, очень сложно выехать или подъехать. Кроме того, в последние годы здесь постоянно идут разборки вокруг контроля над ОСИ.

Этот комплекс неплохо вписался в силуэт района и имеет целостную архитектуру. Внизу имеются коммерческие площади и офисные пространства. Есть девятикомнатные квартиры площадью 500 квадратов. Несмотря на зрелый возраст башен, они выглядят свежо. Но нужно поработать с безбарьерной средой и безопасностью, считает Филатов. 

Однако двор совершенно неуютный, так как в основном располагается на крыше подземного паркинга. Есть очень небольшое количество отдельных деревьев, которые не образуют никакой зелёной зоны. 

С одной стороны, «Шахристан» — это очень населённый ЖК. С другой стороны, именно его плотность делает его полноценным районом. На первых этажах есть всё, что нужно для повседневной жизни. Территория благоустроена шикарно по меркам 2000-х. Сейчас она выглядит устаревшей. Но радует тот факт, что управляющая организация неплохо следит за территорией и старается больше не пускать машины внутрь, отмечает Филатов. 

Огорчает тот факт, что они так и оставили забор вдоль набережной, хотя зачем, ведь везде домофоны. Это нарушает проницаемость территории и несправедливо к людям, которые хотят спуститься к реке или подняться в сторону «Шахристана». 

Этот комплекс построен на месте массива двухэтажных кирпичных хрущёвок. Своим появлением он нарушил масштаб застройки и спорит за главенство с театром имени Ауэзова. У жилого комплекса отсутствует нормальное благоустройство. Вокруг него ситуация ещё хуже. Тротуары очень узкие, нет безбарьерной среды. И вишенка на торте в виде мусорной площадки со стороны Муканова (раньше, по крайней мере, было так).

«Бухар Жырау» находится в стороне от самого центра города. Его архитектура выглядит целостно и ещё долго не устареет. Чего не скажешь про благоустройство. Оно здесь просто есть. Внизу имеются все удобства, коммерческие площади и офисные пространства. В то же время там творится парковочный ад. И это несмотря на то, что каждый жилой комплекс вокруг имеет свою подземную парковку. 

В 2000-е годы по сравнению с предыдущими десятилетиями стали строить намного больше жилья. Но парадоксальным образом цены на жильё вместо того, чтобы снижаться, начали расти. В КазНИИСА изучили динамику цен на жильё в РК за последние 20 лет и узнали следующие вещи:

• в 2000 году квадратный метр жилья в новостройке в среднем стоил чуть больше 20 тысяч, а на вторичном рынке — 8 тысяч тенге;
• в 2004 году в новых ЖК квадратный метр жилья стоил уже 70 тысяч тенге, а на вторичном рынке — 40 тысяч тенге;
• в 2007 году квадрат в новостройке стоил уже 161 тысячу тенге, на вторичном рынке — 136 тысяч тенге.

Материал подготовлен при содействии алматинских архитекторов Адильжана Псяева, Давида Каминского, Владислава Филатова и Жанны Спунер. 

Читайте также:

• Запретить въезд машин в Алматы? Как работают экопосты на границе города и кого тормозят
• В Алматы собираются снести роскошный ЖК Autograph, построенный в водоохранной полосе
• Как строили жильё в Алматы в 90-е: постмодернизм, авторский дизайн, огороженные дворы, подземные паркинги