Изъятие «сверхнакоплений» из ЕНПФ надувает ценовой пузырь недвижимости

Большинство населения не сможет улучшить свои жилищные условия, как предполагалось изначально при реализации пенсионной реформы, об этом пишет Telegram-канал Tengenomika.

По словам экспертов, общий прирост доходов, в том числе за счет изъятия «сверхнакоплений» из ЕНПФ, будет отставать от скорости удорожания недвижимости. А это значит, что сокращение покупательской способности большей части населения не будет успевать за сформировавшимся пузырем на рынке жилья. Что несомненно, в скором будущем возымеет негативный экономический эффект.

Но от пенсионной реформы, стимулирующей рост ценового пузыря на рынке жилья, есть и выигравшие стороны. Это строительные компании, рентабельность и прибыль которых будет только расти. А во-вторых, это те граждане, которые закрывают свою предыдущую ипотеку или успевают до пика ценового пузыря оформить новый ипотечный кредит. Но очевидно, что таких граждан (по оценкам ЕНПФ порядка 700 тысяч человек) в стране гораздо меньше тех, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. Но им, как уже отмечено, теперь будет только сложнее купить себе собственное жилье из-за нарастающего пузыря.

Также Telegram-канал приводит интересную статистику, на примере которой можно проследить формирование ценового пузыря.

С тех пор, как стала доступна ежемесячная статистика по ценам на рынке жилья в Бюро Нацстатистики «Талдау», появилась возможность отследить рост стоимости жилья в Казахстане. За восемь лет, с января 2012 года по конец 2020 года:

• новое жилье подорожало на 84%,
• «вторичка» – на 112%,
• арендная плата выросла на 97%.

При этом рост стоимости вторичного жилья и аренды заметно превысил накопленные за этот период времени уровни потребительской и промышленной инфляции в стране, которые составили 89% и 50%, соответственно.

Если рассматривать в целом, то за 2012-2020 годы было два наиболее заметных и резких ценовых всплеска на рынке жилья – это февраль 2014 года, когда произошло одномоментное обесценение курса тенге к доллару США с 155 до 185, и период перехода курсовой политики Казахстана на плавающий режим в третьем и четвертом кварталах 2015 года, что также сопровождалось ослаблением курса тенге в среднем с 188 до 330.

То есть основным триггером единовременного и резкого сдвига цен на рынке жилья тогда, по всей видимости, выступала курсовая динамика тенге. При этом подобные резкие ценовые всплески носили кратковременный характер, после чего стоимость недвижимости формировалась, исходя из общей макроэкономической конъюнктуры.

С началом же 2021 года наблюдается новый существенный ценовой импульс на рынке жилья. В частности, только за январь наступившего года:

• новое жилье в среднем по республике стало дороже сразу на 3% (при общем росте за прошлый год на 5,2%),
• вторичное жилье – на 5% (13,1% за весь прошлый год),
• аренда жилья – на 2,7% (8,2% за весь 2020 год).

То есть на данный момент времени зафиксированы новые пиковые месячные приросты с конца 2015 года.

Очень важная деталь текущего процесса на рынке жилья заключается в том, что такие ценовые факторы, как рост ожиданий в отношении удорожания жилья и резкое усиление платежеспособного спроса, не будут иметь кратковременный эффект, как это было с курсовым фактором в 2014 и 2015 годах. А значит, что они могут формировать еще больший ценовой пузырь, который будет держаться на протяжении длительного времени. Это значит, что фактическая цена недвижимости будет превышать ее справедливую стоимость. Справедливую стоимость в этом случае отражает величина потребительской инфляции.

Справочно:

Потребительская инфляция (CPI) напрямую связана с промышленной инфляцией (PPI). А точнее инфляция на потребительском рынке, является следствием повышения уровня цен производителей, обусловленных инфляцией издержек.

То есть цены в промышленности, по крайней мере теоретически, должны подпирать потребительские. Особенно сильно это касается обрабатывающих отраслей — их продукция ближе всего к потребительскому рынку.

Трансформация издержек производства (промышленности) в цены потребителя занимает от 1 месяца до 3 лет, в зависимости от вида экономической отрасли.

Снизить темпы потребительской инфляции относительно производственной можно только государственным регулированием цен на продукты первой необходимости. Да и то такая регулировка дает краткосрочный эффект. Замораживание цен при увеличении себестоимости негативно влияет на рентабельность производства и может вызвать стагнацию в экономике страны, а уменьшение товарной массы при росте издержек в конечном итоге приведет к повышению цен, провоцируя следующий виток инфляции.