Ипотека в Казахстане оторвалась от реальности — АФК

Ипотечный рынок в Казахстане развивается автономно от остальных сегментов и почти целиком зависит не от объективных факторов, а от государственной поддержки, считает Ассоциация финансистов Казахстана, опубликовавшая отраслевой обзор за 2025 год. Из-за перекосов сформировался существенный разрыв между стоимостью жилья и покупательной способностью населения, сообщает Orda.kz.

В 2025 году объём выдачи новых ипотечных кредитов вырос на 16,7 %, до 2,4 трлн тенге. Это сильно контрастирует с ситуацией в розничном кредитовании. Нацбанк относит к этому сегменту все кредиты физлицам, за исключением ипотеки, то есть включает в него автокредиты и займы ИП на бизнес-цели. Рост розничных кредитов в прошлом году, напротив, замедлился — с 21,9 % до 8,7 %. 

Такая разница объясняется доминированием на ипотечном рынке Отбасы банка, который сыграл основную роль и в росте выдач. Его показатели тоже улучшились — на 27,5 %, до 1,6 трлн тенге, и произошло это за счёт льготных программ, финансируемых самим банком и государством. Другие драйверы роста — увеличение базы вкладчиков и договоров жилищно-строительных сбережений на 430 тыс., а также перераспределение спроса из рыночных сегментов. В условиях высокой базовой ставки рыночные ипотечные кредиты стали почти невостребованными — на них приходится только четверть от общего объёма выдач в 2025-м (против 69 % в 2024-м). К льготным кредитам относятся также выданные по программе «7-20-25», оператором которой выступает Казахстанский фонд устойчивости.

Ещё один негативный фактор — попытки государства снизить предельные эффективные ставки (ГЭСВ) по ипотеке с 25 % до 20 %. Нацбанк и Агентство по регулированию и развитию финансового рынка дважды пытались ввести норму в действие, но из-за неготовности рынка откладывали её. Она должна вступить в силу в июле, но пока это привело лишь к ещё большей концентрации рынка в Отбасы банке, отмечает АФК.

Средневзвешенная ставка по новым кредитам в прошлом году составила 9,8 % против 10,9 % годом ранее. Авторы обращают внимание, что такие условия сильно расходятся с ужесточением денежно-кредитной политики, которое влияет на другие сегменты. В результате образуется структурный дисбаланс, а ипотечный рынок развивается всё более автономно.

«Двузначный рост стоимости недвижимости на фоне снижения реальных доходов приводит к заметному ухудшению доступности жилья для большинства домохозяйств. При этом рост цен поддерживается не только фундаментальным спросом, но и нерыночными источниками ликвидности, ограниченным предложением жилья в крупных городах и инвестиционной мотивацией населения в условиях повышенной инфляции», — пишет АФК.

Как следствие — рост средней суммы кредита (с 11,2 млн тенге до 12,1 млн) и снижение доли одобрений (с 39,2 % до 25,2 %). В то же время выросла доля сделок без привлечения кредитов — с 19 % до 41 %, что говорит о смещении спроса в сторону платёжеспособных покупателей. 

«В результате рынок постепенно сегментируется: льготная ипотека концентрируется на круге получателей господдержки, покупки за собственные средства — на домохозяйствах с накоплениями, тогда как рыночные продукты остаются доступными преимущественно для наиболее платёжеспособных домохозяйств», — резюмирует АФК.

Читайте также:

Пенсионные изъятия на жильё резко упали из-за новых правил ипотеки в Казахстане

В Казахстане ограничат предельную ставку по ипотеке

Ипотека стала не по карману: какое решение нашли казахстанцы