Должно ли государство помогать застройщикам выкупать ветхое жильё? Мнения экспертов

На днях аким Астаны Женис Касымбек сообщил, что сейчас в акимате прорабатывают новую схему выкупа старого жилья. Его стоимость будут определять оценщики, государство будет выкупать и затем распределять между застройщиками. Эксперты поделились с порталом Orda.kz соображениями, зачем это нужно и какие имеются риски. 

Эту проблему нужно решать радикально и по всей стране, подчеркнул Женис Касымбек. 

Однако в Казахстане многие помнят скандально известную контору «Алматы Жер», представители которой долгие годы чуть ли не силой изымали в Алматы жильё и земельные участки якобы для госнужд, выплачивая небольшую компенсацию. А потом эта земля оказывалась в собственности частных застройщиков, которые возводили на ней не социальные объекты, а бизнес-центры, ТРЦ или ЖК. 

Уголовная ответственность чиновников

По словам финансиста Расула Рысмамбетова, само понятие «госнужды» довольно специфическое. Если землю изымают для госнужд, то там должны строить государственный объект — больницу, пожарную или военную часть, тюрьму или школу. Но если эту землю забирают, чтобы частные застройщики строили там жилые комплексы, бизнес-центры или что-то коммерческое, то это точно не относится к госнуждам. И тех госслужащих, которые в этом участвуют, необходимо привлекать к уголовной ответственности за мошенничество. 

«К сожалению, в Казахстане чиновники, даже весьма высокопоставленные, часто прячутся за государственными интересами, принимают решения в пользу отдельных лиц. И даже когда затем выявляются нарушения, против этих чиновников не подаются регрессные или прочие иски. И не все госслужащие в таких случаях несут ответственность за свои действия».

Человек имеет право продавать своё имущество за сколько захочет. Хоть за миллион, хоть за миллиард. Это его право. Кроме того, нужно обязать строительные компании публиковать свою финансовую отчётность. И не только консолидированную, но и по каждому объекту, отметил эксперт. 

Нужны правила игры

Директор Союза строителей города Астаны Вячеслав Лазарев, однако, заметил, что в первую очередь речь идёт об аварийном и ветхом жилье (например, камышовых бараках). Большая часть их владельцев нуждается в новом жилье. Или о гаражах, сараях. Хрущёвки и прочие старые, но крепкие здания насильно выкупать и сносить не будут. 

«Сейчас сложился целый бизнес, когда располагающие необходимыми суммами спекулянты выкупают квартиры в аварийных домах либо какие-то постройки в районах, подлежащих реновации, а потом пытаются продавать застройщикам по цене в четыре-пять раз дороже. И реальные жильцы становятся заложниками таких спекулянтов».

Поэтому необходимо установить определённые правила игры и предоставить выбор владельцам ветхого жилья. Либо государство по рыночной цене выкупает эту недвижимость, либо непосредственно застройщик договаривается с владельцами, что забирает и сносит их жильё, строит новое и предоставляет им квартиры аналогичной площади. Если у человека была квартира в 50 кв. метров в старом доме, то он получает 50 квадратов жилплощади в новом доме.

Эти предложения по принудительному выкупу могут относится только к жилью или хозпостройке, признанным аварийными или ветхими, подчеркнул Вячеслав Лазарев. 

Спекуляции вокруг темы «реновации»

С ним согласен и его коллега, президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков. 

По его словам, существуют ситуации, когда застройщики становятся заложниками граждан. Например, когда стоит вопрос о выкупе дачных участков или квартир в рамках реновации. Из-за этого страдает программа по обновлению жилого фонда. 

«Допустим, такая ситуация: есть старый аварийный дом на 100 квартир. Приходит застройщик и предлагает людям выкупить их квартиры по адекватной рыночной цене. Из них 98 собственников соглашаются, но остаются двое, которые идут в отказ. Они говорят, неважно, что наши квартиры, согласно рыночной цене, стоят по 20 млн. Мы хотим за них получить по 200 млн. Либо так, либо никак. И из-за этих упрямцев всё тормозится».

И инициатива, озвученная в Астане, направлена против злоупотреблений. Коммерческие договорённости — это адекватный подход. И когда коммерческая стоимость выкупаемой недвижимости в десятки или даже сотни раз ниже запрашиваемой собственниками, государство должно вмешиваться и принимать меры. Это нужно для защиты интересов не только застройщиков, но и тех условно 98 собственников, которые пошли на сделку с застройщиком. 

Он также согласен с тем, что в Казахстане существуют спекуляции вокруг определения «реновация». И под ней понимается исключительно снос существующих построек. В то время как в цивилизованном мире под этим понимается как сохранение сложившего типа застройки и ремонт существующих зданий, так и создание принципиально новых районов с параметрами, соответствующими текущему времени, рассказал эксперт. 

Сомнительная методика оценщиков

Адвокат Руслан Кожахмет напомнил, что в юридической истории Казахстана уже был период, когда под предлогом изъятия для государственных нужд изымались земельные участки с домами. После того как Конституционный совет РК в 2005 году указал на недостатки этой процедуры, судебная практика изменилась в пользу собственников земельных участков. И это позволило прийти к текущему положению дел, когда обе стороны стали договариваться между собой.

Тем не менее, сегодня нет юридических инструментов, позволяющих быстро и справедливо разрешить спор между двумя сторонами. Инициатива акимата вроде как как призвана создать такую возможность, при этом предлагая себя как некоего посредника и снова спекулируя мотивами государственных нужд, общественными интересами или под предлогом ветхости, аварийности жилья и урбанизации.

«Однако в этой схеме мне очевиден коррупционный признак в виде возможности по заказу застройщика и с участием акимата выкупить земельные участки по ценам, которые привлечённые эксперты назовут рыночными, но фактически не покрывающие те потребности собственника, которые он удовлетворял, находясь в своих доме или квартире. Преимущества, которые очевидны для собственника, но игнорируются оценщиками».

Есть также отдельная проблема касательно методики расчёта рыночной цены самими оценщиками. Иногда люди, связанные с застройщиками, давали в газетах или интернете липовые объявления о продаже жилья или участков по относительно низким ценам. А потом, отталкиваясь от этих самых цен, определяли стоимость земли или недвижимости, которую намеревались выкупить. Поэтому оценки оценщиков — это весьма зыбкая вещь. 

На взгляд юриста, государству не стоит вмешиваться в этот процесс, когда обе стороны способны договориться.

Читайте также: 

• Суд над бывшим главным архитектором Алматы: кто лоббировал интересы застройщиков?
• Чтобы хозяева не заламывали цены: в Астане хотят изменить схему выкупа ветхого жилья
• «Берём строителей за руку и решаем их проблемы». Как прошла встреча акима Астаны с бизнесменами