Вымогательство как бизнес-стратегия: почему владельцы помещений повышают аренду и плюют на договор

Предприниматель ищет подходящее помещение, делает ремонт, тратит силы и деньги и выдыхает — наконец можно работать. Но как только бизнес окреп, на горизонте появляется владелец площадей. Он решает, что стоимость квадратных метров слишком низкая, и плата повышается в два, а то и в три раза. Оказавшись в ловушке, арендатор понимает, что подписанный типовой договор — просто набор слов и формальность. Почему подобная практика стала привычной, разбиралась Orda.kz.

Камила мечтала о кондитерской с 2015 года. В январе 2024 года она нашла объявление о сдаче в аренду коммерческого помещения в Алматы на улице Серкебаева за 500 000 тенге. Предложение было настолько привлекательным, что утром она и ещё с десяток желающих стояли у входа. 

«Когда пришли, то хозяин сказал: 600 000 тенге, так как 500, оказывается, мало для такого места. Моё желание было таким сильным, что мы закрыли глаза на все нюансы. Внесли задаток, выпросили двухнедельные арендные каникулы. До нас там был вейп-шоп, поэтому состояние помещения оставляло желать лучшего. Мы поменяли старые окна, выровняли и перекрасили стены, заменили выключатели и розетки, купили дополнительное оборудование. Три дня всё отмывали от грязи. 14 февраля мы открылись. В первый день касса составила чуть больше 200 тысяч. Первая линия, хорошая проходимость. Иногда было непросто, но мысли всё бросить не было ни разу», рассказывает предпринимательница.

Три месяца удавалось вытягивать аренду, зарплату помощницам, закупы. К концу весны стало понятно, что в кондитерской нужен бар с напитками. Камила решила найти партнёров, чтобы поделить аренду на двоих. Последовал ещё один ремонт. Пришлось провести коммуникации в общий зал, переоборудовать санузел. Второе открытие состоялось в начале июня. В этот же день приходит сообщение от хозяина: он решил повысить стоимость аренды с 600 до 750 тысяч. 

«По договору он не должен был это делать, но когда я ему сказала об этом, он твёрдо ответил: тогда уходите. Можете судиться — в общем, делайте что хотите. Во время ремонта я часто видела его проходящим мимо нашего магазина. Видимо, он подумал, что у нас дела пошли в гору и мы никуда не денемся, а заплатим любую сумму. В итоге удалось снизить эту сумму до 700 и зафиксировать её до сентября. В июле ребята на баре решили съехать. В итоге 13 августа был последний день работы нашей кофейни. Когда хотела пойти в суд, получила ответ: зачем вам это надо, сумма иска маленькая, чтобы судиться. В конце концов там можно найти пункты, по которым вы без вариантов проиграете, ещё и потратите время впустую. Видимо, на это и рассчитывают арендодатели у нас», говорит Камила.

В общей сложности на ремонт ушло около двух миллионов тенге, не считая мебели и оборудования, приобретённых специально для этого помещения. 

Так оно выглядело до ремонта: 

«⁠После того как я закрыла кондитерскую, какое-то время меня не покидала мысль открыться заново уже в другом месте. Однажды наткнулась на объявление об аренде помещения в новом ЖК. Его сдавал сам застройщик через риелтора, и вот тогда я увидела, что такое "сильный" договор. Всё настолько чётко составлено, что ни одна из сторон не позволит себе сделать неправильный шаг. Конечно, даже в таком случае могут случаться конфликты и спорные ситуации, от этого никто не застрахован. Но всё же я считаю, что договор является гарантией. Договор может максимально защитить как арендодателя, так и арендатора, если составлен грамотно», вспоминает о своём опыте предпринимательница. 

Таким помещение Камилы стало после того, как они с мужем сделали ремонт: 

1 декабря на Серкебаева заехали новые арендаторы. Хозяин продолжает грозить возможным повышением платы, теперь уже до 900 тысяч. 

История Камилы показательна. О подобных случаях бизнесмены рассказывают друг другу или жалуются на несправедливость в соцсетях. Однако дальше дело не заходит. В суд идут единицы.

Ещё одна предпринимательница, тоже владелица кондитерской, делилась происходящим со своими подписчиками в инстаграме. Она рассказывала: после того, как дела пошли в гору, очереди за её продукцией росли, хозяин помещения повысил плату в два раза. Договор в этом случае тоже не помог. Владелец был уверен: предпринимательница не будет съезжать, пожалеет дизайнерский ремонт, и пойдёт на все его условия. На деле оказалось иначе. Когда договориться по-хорошему не удалось, арендатор нашла новое помещение, а из старого забрала всё, что могла: содрала со стен элементы декора и плитку. Она не желала ничего оставлять нечестному хозяину и новым съёмщикам площадей. 

Юристы говорят: договор защитит, но дьявол в деталях, и нужно вчитываться в подписываемый документ. 

«Основной причиной является либо невнимательность арендаторов, либо невыгодные для них пункты договора. Часто стороны ограничиваются общими формулировками, не прорабатывая механизмы изменения условий, включая размер арендной платы. В таких случаях арендодатель может пользоваться ситуацией, увеличивая плату на своё усмотрение. Кроме того, договоры могут включать пункты, дающие арендодателю право одностороннего пересмотра условий, что становится уязвимым местом для арендаторов. Ещё одна причина — низкая правовая грамотность арендаторов, которые могут не заметить рисков или не придавать им значения», комментирует Фарид Алиев, председатель совета Ассоциации палат юридических консультантов «Қазақстан заң-кеңес».  

Обезопасить себя можно, если ⁠прописать все нюансы. «Например, условия изменения арендной платы. Требуйте чёткой фиксации механизма индексации (например, привязка к инфляции или конкретным экономическим индикаторам). Сроки договора: чем длиннее срок договора, тем меньше вероятность частых изменений условий. Штрафы за односторонние изменения: укажите в договоре штрафы за нарушение арендодателем условий, чтобы снизить риск злоупотреблений. В любом случае перед подписанием лучше проконсультироваться с юристом, который сможет выявить скрытые риски», — подчёркивает специалист.

Дана Жанадил, партнёр Международной юридической компании ALC Attorneys, отмечает, что повышение платы в обход условий договора — это достаточно распространённая практика в Казахстане.

«Проблема повышения платы в обход условий договора действительно встречается в Казахстане, особенно в ситуациях, когда одна из сторон пытается воспользоваться неравным положением контрагентов. Это может касаться аренды, поставок или услуг, где исполнители или заказчики односторонне изменяют цену, ссылаясь на инфляцию, курсовые колебания или изменение рыночных условий. Это приводит к конфликтам, которые приходится решать через переговоры или в судебном порядке. В таких случаях мы помогаем клиентам проанализировать условия договора, подготовить претензию и при необходимости обратиться в суд. Ключевым моментом является доказательство того, что условия договора не допускают изменения платы, а действия второй стороны являются нарушением пункта 1 статьи 385 ГК РК». говорит юрист. 

По мнению Даны Жанадил, подобные случаи нередко обусловлены не только правовыми пробелами, но и недостаточной осведомлённостью сторон о своих правах и возможностях защиты.

«Ситуация в целом связана с уровнем правовой грамотности сторон и отсутствием чёткого механизма защиты прав слабой стороны. Нередко пострадавшие от таких действий либо не знают, как защитить свои права, либо боятся вступать в судебные споры, опасаясь затяжных процессов и высоких расходов. Однако судебная практика показывает, что такие случаи довольно часто решаются в пользу стороны, чьи права были нарушены. Например, если речь идёт о повышении платы за аренду, суды часто принимают решения, основываясь на том, были ли действия арендодателя законными и обоснованными. В таких случаях может применяться пункт 3 статьи 8 ГК РК, защищающий право лица на восстановление нарушенного права».

Владелец помещения повышает аренду. Что делать?

Если арендодатель пытается повысить плату в обход условий договора, предпринимателю-арендатору стоит действовать последовательно, используя как правовые, так и стратегические инструменты. Вот рекомендации от Даны Жанадил:

Проанализировать договор аренды

Проверьте условия договора, особенно разделы о цене, порядке изменения арендной платы и основания для пересмотра условий. Необходимо ещё до подписания договора оговорить моменты касательно изменения цен — например, оговорить какие-то рамки, повышение не более чем на 10 % , повышение не более двух раз в год или с уведомлением не позднее чем за 60 календарных дней (или не менее срока уведомления о расторжении, если цена новая не понравится, чтобы арендатор мог вовремя отреагировать и расторгнуть договор аренды). Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Казахстан (ГК РК), договор является обязательным для исполнения, и одностороннее изменение условий недопустимо, если это не предусмотрено договором.

Направить письменную претензию

В случае попытки арендодателя поднять плату необходимо официально уведомить его о несогласии с изменением условий договора, особенно если срок уведомления о расторжении договора и срок уведомления о повышении цен совпадает. Претензия должна ссылаться на статью 382 ГК РК, которая требует исполнения обязательств в строгом соответствии с договором. Также можно упомянуть пункт 3 статьи 8 ГК РК, который гарантирует право на защиту нарушенного права.

Провести переговоры

Попробуйте договориться с арендодателем, особенно если рост платы связан с объективными экономическими причинами (например, инфляция или рост коммунальных тарифов). Необходимо сравнить действительные размеры инфляции и так далее, всё это есть в официальных источниках. Если стороны готовы к компромиссу, изменение условий можно оформить дополнительным соглашением к договору.

Зафиксировать нарушения

Если арендодатель всё же повышает плату в одностороннем порядке, необходимо собрать доказательства:

• Письменные уведомления или счета с изменённой платой.
• Переписку с арендодателем.

Эти документы могут быть использованы в суде.

Обратиться в суд

Если договором не предусмотрена возможность повышения платы, предприниматель может обратиться в суд для защиты своих прав. Судебная практика в Казахстане, как правило, поддерживает арендаторов в подобных случаях, если арендодатель нарушил условия договора.

В исковом заявлении можно потребовать: 

• Признания действий арендодателя незаконными.
• Возмещения ущерба, если повышенная плата уже состоялась.
   

Подключить государственные органы

Если арендодатель применяет давление или угрозы (например, расторжение договора без оснований), можно обратиться в регулирующие органы, если ситуация касается коммерческой недвижимости и нарушения прав предпринимателя. В рамках закона РК «О защите прав потребителей» или закона «О защите конкуренции» (если арендодатель занимает доминирующее положение на рынке) можно подать жалобу.

Искать альтернативу

Если арендодатель непреклонен, рассмотрите возможность смены арендуемой площади. В долгосрочной перспективе важно выбирать арендодателей с репутацией надёжных партнёров и включать в договоры более чёткие условия, регулирующие изменение платы.

Пример из практики: арендодатель попытался повысить плату, сославшись на рост рыночных ставок. Суд постановил, что, поскольку договор не предусматривал возможность пересмотра цены в таких обстоятельствах, действия арендодателя нарушают статью 385 ГК РК, арендатору вернули излишне уплаченное.

Читайте также: 

• Исследование единого часового пояса: сколько денег выделяют и что хотят изучить
• История, которая стала косметикой: как из любви к казахстанским степям родился новый бренд