КСК vs ОСИ: как в новую форму старые проблемы переходят и что с этим делать

Откуда у потребителей берутся долги за содержание общедомового имущества, почему не чистых на руку председателей КСК сложно привлечь к ответственности, и как заставить нерадивых чиновников своевременно реагировать на жалобы граждан, выясняла Orda.kz

Мы уже писали о том, что 23 февраля 2023 года Сенат одобрил законопроект, обязывающий владельцев квартир создавать объединение собственников имущества (далее ОСИ – прим.ред). Идея, безусловно, замечательная, поскольку новая форма управления многоквартирными домами позволит жильцам наконец-то самим контролировать расходы на их содержание. При прежней форме управления это было делать весьма затруднительно, так как многие председатели КСК не любили отчитываться за целевое расходование собранных с жильцов средств.

Загвоздка только в том, что организовать ОСИ по-прежнему нелегко, так как большинство жителей многоквартирных домов неохотно участвует в работе кондоминиумов. Они игнорируют общие собрания собственников квартир, в ходе которых решаются важные вопросы, включая избрание новых руководителей управляющей компании. Вдобавок, председатели КСК под любыми предлогами тянут с передачей документов для регистрации ОСИ. Ну не хотят они добровольно передавать власть в чужие руки и терять возможность распоряжаться деньгами жильцов!

Но даже открыв ОСИ, новые управляющие не избавлены от проблем. В наследство от КСК им нередко переходят долги, образовавшиеся за обслуживание общедомового имущества. Вот они и ломают голову, как с ними рассчитываться, учитывая скромные поступления на текущий и сберегательный счета нового кондоминиума.

Журналисты Orda.kz разбирались в корне проблемы.

Это ваши проблемы!

Мы встретились с руководителем одного из алматинских ОСИ Гульнарой Алимхановой и экспертом в области ЖКХ Владимиром Малишевским, чтобы узнать, с какими подводными камнями приходится сталкиваться собственникам имущества до и после создания новой формы управления кондоминиумом, и как их можно обойти.

“Наш микрорайон “Кокжиек” был образован 15 лет назад в Жетысуском районе Алматы. Всего в нём насчитывается 62 многоквартирных жилых дома. Они были построены в 2008-2010 годах в рамках государственной жилищной программы. Получателями соцжилья стали в основном инвалиды, сироты и госслужащие из числа учителей и врачей”, – говорит Алимханова.

По её словам, с 2008 по 2017 годы дома в “Кокжиеке” обслуживало ТОО “Алматы тургын уй”. Затем компания передала их в ведение трёх КСК. Со временем деятельность некоторых руководителей кооперативов собственников квартир стала вызывать у жильцов нарекания.

“Несмотря на то, что наши дома считались относительно новыми, часть из них быстро стала терять свой презентабельный вид. В подъездах сыпалась штукатурка, подвалы и чердаки постоянно топило. На наши просьбы привести общедомовое имущество в порядок, председатели КСК отмахивались, ссылаясь на нехватку свободных средств на косметический и капитальный ремонт домов. При этом они ни разу не проводили общего собрания собственников квартир и не отчитывались за проделанную работу”.

Когда в 2020 году в Казахстане вышел закон о создании ОСИ, то его поддержали многие граждане, недовольные непрозрачным расходованием целевых средств в КСК. Но сразу массово переходить на новую форму управления домами не получилось. Сначала из-за затянувшихся в связи с пандемией коронавируса локдаунов, затем дала о себе знать слабая информационно-разъяснительная работа чиновников, ответственных за реализацию новой жилищной реформы.

В микрорайоне "Кокжиек" первый ОСИ появился в сентябре 2021 года. Возглавила его Гульнара Алимханова. По её признанию, первое время ей приходилось нелегко, так как под рукой не было всех необходимых документов для управления кондоминиумом. Всё из-за того, что председатель КСК не торопился передавать их. Несмотря на это, женщина решительно взялась за дело. Она выяснила, что практически все нежилые помещения в их доме принадлежат коммерсантам – владельцам торговых точек.

"Я узнала, что застройщик продал им эти помещения сразу же после ввода в эксплуатацию нашего дома. Никто из собственников квартир об этом не знал. Мы-то все эти годы наивно полагали, что наш КСК сдаёт эти нежилые помещения в аренду. А вырученные за это деньги уходят на содержание подвалов, чердаков, подъездов. По факту оказалось, что никакие деньги на счёт КСК от коммерсантов не поступают. Самое возмутительное, что бывший председатель КСК не счёл нужным доводить до жильцов эту важную информацию”, – негодует Алимханова.

В разговор тут же вступил эксперт в области ЖКХ Владимир Малишевский. Он знаком с нашей героиней, поэтому в курсе проблем её ОСИ.

“Согласно Закону РК «О жилищных отношениях», любое отчуждение собственности до образования кондоминиума является незаконным. Поэтому, если члены нового ОСИ узнают, что какие-то нежилые помещения в их доме перешли когда-то без их ведома в собственность коммерческих структур, то им необходимо обращаться в суд. Понятно, что это дело – хлопотное и затратное, но по другому проблему не решить", – говорит Малишевский.

Со слов Алимхановой, все 14 лет собственники квартир исправно платили за коммерсантов налог на землю. Когда наша героиня решила уточнить подробности сомнительной сделки у компании-застройщика, то она не нашла её офис. По юридическому адресу, который значился в документах, он, с её слов, не располагался.

“Я стала обращаться с жалобами в городскую прокуратуру, управление жилищной инспекции и акимат Жетысуского района. В ответ мне приходили отписки, в которых чиновники и сотрудники надзорного органа советовали обращаться в суд для решения спорного вопроса. Смысл их посланий сводился к тому, что взаимоотношения с бывшей управляющей компанией – это наши проблемы, поэтому мы и должны их самостоятельно решать. Однако в суд я так и не пошла, поскольку в ОСИ не было денег для оплаты услуг юриста”.

Другой распространённой отговоркой чиновников является мораторий на проверку малого и среднего бизнеса. Мол, из-за него они не могут выявить нарушения и наказать недобросовестных председателей КСК, коммунальщиков-монополистов и предпринимателей.

Мы спросили эксперта, а почему тогда за этих граждан не берутся сотрудники Департамента полиции или Департамента экономических расследований? Они же могут возбудить уголовное дело по фактам мошенничества, хищения или растраты вверенного чужого имущества.

“Правоохранительные органы не хотят заниматься проблемами хищений средств КСК, поскольку это очень трудоёмкий и сложный процесс. Прежде чем возбудить уголовное дело в отношении недобросовестного председателя КСК, необходимо предварительно провести аудиторскую проверку его кооператива. Стоимость такого аудита составляет 300-500 тысяч тенге за один год проверки. Причём оплачивать эту работу должен заявитель! Теперь сами подумайте, кто из жильцов дома захочет скидываться, чтобы нанять аудиторскую компанию для проверки 10-летней деятельности своего старого КСК?! Это же обойдётся ОСИ в 3-5 миллионов тенге,” – говорит Малишевский.

Зона ответственности

Практика показывает, что неприятные сюрпризы встречаются на пути многих руководителей ОСИ. Например, Гульнару Алимханову ожидало неприятное открытие, связанное с техническим освещением её дома.

“Мы получали огромные счета за дежурное освещение в подъездах нашего дома, и никак не могли понять, почему идёт такая переплата. В других домах жильцы платили за электроэнергию меньше нас. Чтобы сэкономить деньги, мы заменили на лестничных площадках, в подвалах и на чердаках старые лампочки накаливания на энергосберегающие. В результате сумма платежа за свет снизилась, но не на много. Стали копать глубже и выяснили, что нежилые помещения в нашем доме незаконно подсоединены к трансформатору и электрощиткам, принадлежащим собственникам квартир. Когда произошло это незаконное подключение, выяснить не удалось. Но в любом случае выходило, что коммерсанты долгое время воровали нашу электроэнергию при попустительстве КСК”.

Эксперт Владимир Малишевский подтвердил, что в процессе передачи документов из КСК в ОСИ часто возникают проблемы с долгами за электроэнергию, используемую на общедомовые нужды. Виновны в этом КСК, которые в своё время не провели акты сверки с “АлматыЭнергоСбытом”, которое является крупнейшим поставщиком электроэнергии в нашей стране. Сверка нужна для того, чтобы убедиться, что показатели по расходованию света у обеих сторон одинаковые.

"Что получается в итоге? Новый председатель ОСИ идёт в “АлматыЭнергоСбыт”, чтобы открыть лицевой счёт. А у него там не принимают документы, ссылаясь на то, что у жильцов его дома есть долги перед компанией или что не истёк срок договора со старым КСК. Энергетики нередко предлагают председателю ОСИ составить документ, в котором он обязуется покрыть долги КСК. Так вот, знайте, что это незаконно, потому что ОСИ не является правопреемником КСК”, – говорит Малишевский.

Даже если коммунальщики будут настаивать и угрожать судебными исками о принудительном взыскании долгов с ОСИ, идти у них на поводу не стоит.

“В Алматы уже были прецеденты, когда энергопередающая компания проиграла суды первой инстанции и апелляционной коллегии. Новый глава управляющей компании смог доказать в суде, что долги за техническое освещение были образованы во времена существования старого КСК. Следовательно, рассчитываться за них должен прежний председатель КСК. Суд вынес решение в пользу ОСИ”.

Что касается вопроса незаконного подключения третьих лиц к трансформатору или электрощиткам, принадлежащим собственникам квартир, то решается он просто.

“Надо узнать, в чью зону ответственности входит этот трансформатор, согласно акту балансового эксплуатационного разграничения. Если за него отвечает КСК, то надо обращаться туда, чтобы управляющая компания направила своего электрика для отключения халявщиков от электропитания. Если же трансформатор не входит в зону КСК, то надо обращаться в РЭС”.

Увы, не все председатели ОСИ знают об этом. Например, Гульнара Алимханова написала 14 декабря 2022 года заявление в “Алатау Жарык Компаниясы”. В своём обращении она просила руководство энергопередающей компании отсоединить коммерсантов от электропитания и произвести перерасчёт за расходование электроэнергии. Однако АЖК не спешила с ответом.

Тогда женщина поехала в центральный офис компании “АлматыЭнергоСбыт”, чтобы взять там адрес руководства АЖК. Но, по её словам, ей отказали предоставлять контактные данные.

“Только после того, как я написала жалобу в нацкомпанию “Самрук Казына”, наши монополисты засуетились. Из АЖК приехала комиссия в составе 3 человек, они обследовали наш дом и убедились в том, что коммерсанты незаконно подсоединились к нашим электрощиткам”.

Мы спросили эксперта, можно ли заставить чиновников или коммунальщиков отвечать на письменные запросы граждан? Оказалось, что можно.

"Если госорганы или коммунальные предприятия не предоставляют письменный ответ на обращения граждан, то на них следует жаловаться в управление правовой статистики Генпрокуратуры по Алматы. Прокуроры обяжут монополистов или чиновников предоставить ответ заявителю в течение 10 дней”, – говорит Малишевский.

Гульнара Алимханова просила членов комиссии АЖК установить, заключали ли когда-либо коммерсанты договоры с прежним КСК и открыли ли они лицевые счета в коммунальном предприятии? Ей пообещали предоставить всю интересующую информацию, но пока ответа она не получила.

“Всё, чего я добилась, так это того, что коммерсанты в 2 транша рассчитались с долгами. Сначала они перечислили нам 19 тысяч тенге, потом 17 800 тенге. Обращаю ваше внимание: эта сумма образовалась за последние месяцы, когда был образован наш ОСИ. За предыдущие годы мы не вправе требовать с коммерсантов оплату долгов, так как по закону – это зона ответственности КСК.  Прежний председатель КСК должен спрашивать с них за расходование электроэнергии. А он, насколько я знаю, ничего с них не требует, что со стороны выглядит подозрительно”.

Денег ни на что не хватает!

По признанию нашей героини, главная проблема всех председателей ОСИ в том, что им очень сложно вовремя и в полном объёме собирать деньги с жильцов на содержание общедомового имущества и капитальный ремонт дома. В данный момент Алимханова управляет двумя жилыми домами, и проблема сбора средств по-прежнему актуальна.

"У нас проживают в основном малообеспеченные граждане, поэтому лишних тенге у них нет, а расходы то на всё растут. Во времена КСК тариф на содержание жилья у нас составлял 32,41 тенге. После образования ОСИ мы подняли его до 55 тенге, потому что меньше взимать нельзя. На нужды дома остаются всего 25 тысяч тенге в месяц, что очень мало”.

По закону “О жилищных отношениях”, 70 % собранных с собственников квартир средств должны идти на управление кондоминиумом, то есть на зарплату председателя, бухгалтера, дворника, сантехника и электрика, аренду офиса и уплату налогов. 30% средств – на содержание домов, то есть поддержание в должном состоянии подъездов, лифтов, подвалов, чердаков и прилегающей к домам территории. Многим ОСИ удаётся выдержать такое процентное соотношение на практике, но некоторым нет.

“В нашем ОСИ собранных с жильцов средств не хватает ни на содержание общедомового имущества, ни на капитальный ремонт. Поэтому я каждый месяц отдаю половину своей зарплаты председателя ОСИ на общие нужды. Мы собрали в одном доме 1 миллион тенге, думаем теперь провести косметический ремонт подъездов, чтобы придать им эстетический вид”, – говорит Алимханова.

Эксперт в области ЖКХ подтверждает, что проблема сбора целевых средств существует во многих ОСИ. Она и раньше была, во времена КСК. Просто председатели кооперативов собственников квартир могли свободно распоряжаться деньгами жильцов, поэтому особых проблем с проведением косметического или капитального ремонта не было.

“Инициаторы новой жилищной реформы часто говорят, что в старых КСК не было прозрачной бухгалтерии, поэтому собственники квартир не могли отследить, куда и на что идут их деньги. В новых ОСИ такой проблемы нет, поскольку у каждого дома есть свой лицевой счёт, по которому можно будет отследить движение средств. Проблема в том, что не всегда этих денег будет хватать на содержание дома”, – говорит Малишевский.

Мы спросили Гульнару Алимханову, собирается ли её ОСИ принимать участие в программе модернизация жилья, за которую отвечает ТОО "Алматы тургын уй"? Она ответила отрицательно.

“Если нам проведут капитальный ремонт дома, то жильцы в течение 15 лет должны будут расплачиваться за него. А им такие расходы не потянуть, поскольку многие из них до сих пор выплачивают ипотеку. К тому же, мы должны будем переплатить 3% субподрядчику, а это – невыгодное для нас условие, поэтому мы отказываемся участвовать в программе модернизации жилья”.

Отказываются от модернизации жилья и другие кондоминиумы. Об этом мы узнали, заглянув в чат "ОСИ Алматы", в котором состоят 200 представителей кондоминиумов, включая наших собеседников. Эксперт Малишевский так объясняет отказ собственников квартир.

“Люди не хотят участвовать в программе модернизации жилья из-за высоких расценок на капитальный ремонт крыш и фасадов зданий, установку и замену лифтов. Кто захочет добровольно ввязываться в кабалу продолжительностью 15 лет, учитывая тот факт, что производители ремонтных работ дают гарантию только на 3-5 лет?! К тому же, квазигосударственное предприятие, отвечающее за модернизацию жилья, нередко навязывает потребителям компанию-подрядчика. Кому это понравится? Правда, в последнее время жильцам разрешили самостоятельно находить подрядчиков, но опять-таки, не все могут позволить себе расплачиваться долгие годы за капремонт дома”.

Ещё одна проблема, которую наша героиня надеется решить, пока не подошёл срок истечения её полномочий как председателя ОСИ, это – своевременная доставка квитанций на оплату комуслуг.

“Летом 2022 года к нам не приходили квитанции, поэтому я стала разбираться. Оказалось, что предприятие “АлматыЭнергоСбыт” заключило с компанией “Алсеко” договор о начислении коммунальных платежей потребителям, а с “Казпочтой” договор об ежемесячной доставке этих квитанций по адресу потребителей. Однако “Казпочта” по неизвестной причине сорвала эту доставку, вот наши жильцы и платили коммуналку в онлайн-режиме через популярное банковское приложение. Однако не стоит забывать, что алматинцы на постоянной основе платят “Алсеко” за её услуги. Кто не знает, поясню, эти расходы заложены в тарифы за электроэнергию, поэтому мы вправе требовать, чтобы “Алсеко” выполняла свои обязательства и доставляла нам квитанции на комуслуги”.

1 июня 2023 года полномочия Гульнары Алимхановой, как председателя ОСИ, завершаются. Она ещё не определилась, будет ли она и дальше заниматься общественной работой. Одно она знает точно: ОСИ нужны казахстанцам.

“Жильцы, создав ОСИ, сами вправе решать – нанимать управляющую компанию или самостоятельно заниматься управлением своего дома. Они могут контролировать целевое расходование собранных средств на содержание общедомового имущества и капремонт. Поэтому я обеими руками за переход КСК на ОСИ”, – говорит Алимханова.

Мы спросили эксперта, располагает ли он данными, сколько на сегодня в Алматы насчитывается ОСИ?

“Вы знаете, точную статистику о количестве ОСИ и простых товариществ получить не так уж и легко. Сотрудники городского Департамента юстиции не публикуют сводные данные, хотя в 2022 году они обещали это сделать. Управлении жилищной политики ведёт учёт простых товариществ, но достоверность этих данных лично у меня вызывает сомнение”, – говорит Малишевский.

Упрощение регистрации ОСИ

Многие алматинцы задаются вопросом, что лучше выбрать – ОСИ или ПТ, то есть простое товарищество? Не все же дома в городе многоэтажные и многоквартирные, есть 2-х и 3-х этажные малокомплектные строения, поэтому их сложно будет самостоятельно содержать, если создать ОСИ. Но пока они тянут с решением, проблемы с дальнейшим управлением только усугубляются.

Эксперты в области ЖКХ предлагают заглянуть в принятый недавно Сенатом Закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства", чтобы найти решение многих спорных вопросов. Оказалось, что закон вводит ряд механизмов, которые не допустят, чтобы жилой дом оставался без содержания и управления.

"Законом предусмотрена возможность, которая даёт право жилищной инспекции и застройщику привлекать временную управляющую компанию, пока в жилом доме не будет создан новый кондоминиум. Чиновники могут привлечь такую компанию сроком до одного года, а застройщик до 6 месяцев, пока в доме не будет создано ОСИ или ПТ. Также закон предлагает ограничить количество квартир для образования простого товарищества до 30 квартир. Это связано с тем, что простое товарищество не является юридическим лицом, и на сегодняшний день имеются сложности в открытии текущего и сберегательного счетов", – говорят специалисты.

Если в доме насчитывается меньше 30 квартир, то закон предусматривает создание новой формы управления кондоминиумом – это непосредственное совместное управление для жилых домов, каждый из который насчитывает 16 квартир.

"Как заявляют сенаторы, новый закон направлен на обеспечение прозрачности механизма управления многоквартирными жилыми домами и активное вовлечение в этот процесс собственников квартир и нежилых помещений. Как это будет реализовываться на деле, покажет время. Я бы сейчас хотел отметить такое важное новведение, как уменьшение кворума для принятия решения о вопросах финансового характера. Раньше, для того, чтобы увеличить размер тарифов на содержание дома требовалось согласие 2/3 собственников квартир. Набрать столько голосов было проблематично, так как люди пассивно относились к вопросам управления домами. Они не приходили на общие собрания жильцов и не участвовали в письменных опросах. По новому закону достаточно набрать большинство голосов от общего числа собственников. Это, конечно же, облегчает принятие важного решения", – говорят эксперты.

От редакции

В ходе подготовки этого материала выяснилось, что упростилась процедура регистрации ОСИ. Если раньше жильцам требовалось собирать необходимые документы и затем бегать с ними по различным инстанциям, то с 1 марта 2023 года это будет делать гораздо проще и легче. Достаточно подать онлайн-заявку через мобильное приложение "Управдом" и одним кликом зарегистрировать ОСИ.