Как один земельный участок стал кошмаром для предпринимательницы

Интизара Мехтиева почти два года пытается оформить землю в посёлке Жибек жолы близ Астаны, но каждый раз сталкивается с новыми отказами и меняющимися правилами. Чиновники то ссылаются на закон, который давно поменялся, то их решения вообще противоречат друг другу. Как получилось, что идея начать своё дело превратилась в бесконечную борьбу — в материале Orda.kz. 

С чего всё началось

Интизара Мехтиева была участником (пайщиком) крупного сельхозпредприятия — ТОО «Тамыр» (ранее — ТОО «Агрофирма „Поиск“»). При выходе из товарищества пайщики, как правило, забирают свою земельную долю. Выйдя из ТОО, Мехтиева планировала начать собственное хозяйство — заняться разведением карликовых коз и открыть контактный зоопарк.

В июле 2023 года она подала заявление в акимат Аршалынского района с просьбой оформить земельный участок площадью 24,5524 га. Уже в августе земельная комиссия дала положительное заключение. После этого, по словам предпринимательницы, она начала собирать документы: заказала землеустроительный проект, подала его в акимат района и получила приказ об утверждении проекта.

Но на следующем этапе — при обращении в акимат посёлка Жибек жолы за распоряжением — ей отказали. Чиновники заявили, что земельная комиссия должна проходить через акима поселка. Мехтиева направила письмо с просьбой повторно вынести вопрос на комиссию, но получила неожиданный ответ.

«В письме земельного отдела от 29 ноября 2023 года сообщили, что ранее принятое решение о выделении земли отменили на заседании комиссии 23 ноября 2023 года», вспоминает женщина.

Почему чиновники отказывают в оформлении земли

После отмены решения Мехтиева в декабре 2023 года наняла адвоката и подала иск в административный суд против акимата поселка Жибек жолы. В суде представители акимата изменили позицию и предложили ей подать документы повторно, пообещав, что вопрос будет одобрен. Женщина сделала так — и через месяц земельная комиссия вновь предоставила ей участок площадью 24,5524 га.

Но вскоре возникла новая проблема. Участок оказался расположен у реки Есиль. Бассейновая инспекция потребовала отодвинуть границы от воды. В результате площадь сократилась до 9,4 га, а участок поделился на три части. Мехтиева подала три новых заявления в земельный отдел.

С этого момента, по её словам, началась череда отказов. Земельный отдел раз за разом отказывал в утверждении землеустроительного проекта, ссылаясь на отсутствие подписей 25 смежных землепользователей. Собрать все подписи предпринимательница не смогла.

«Из-за этого я потратила практически год времени. Но позже узнала, что требование о согласовании со смежниками давно не нужно. Я снова подала запрос, но 24 января — прямо под конец срока действия земельной комиссии — мне снова выдали отказ», делится Мехтиева. 

В своем официальном ответе в марте 2025 года акимат Аршалынского района обосновывает отказы тем, что участок находится в черте села Жибек жолы, где по генплану предусмотрены зона отдыха и водоохранная полоса.

«Земельный участок не предусмотрен для ведения сельского хозяйства согласно генеральному плану. В дополнение хочется отметить и подтвердить факт ошибочного (шаблонного) указания ссылки на приказ № 379 от 6 мая 2015 года. В этой части со специалистом отдела проведена соответствующая профилактическая работа по недопущению подобных фактов впредь. Кроме того, по данному земельному участку имеются претензии со стороны третьих лиц, которые выражают свое несогласие в предоставлении земель с целевым назначением „для ведения крестьянского хозяйства“ в черте населенного пункта села Жибек жолы», говорится в официальном ответе ведомства.

Вместе с тем в своём официальном ответе от 29 апреля 2025 года Комитет по управлению земельными ресурсами МСХ РК разъяснил: требование акимата о согласовании проекта со смежниками более не требуется, поскольку эта норма была исключена из правил ещё в сентябре 2023 года. Там уточнили, что согласование возможно лишь в исключительных случаях — при необходимости установления сервитута, то есть если через участок проходят инженерные коммуникации и требуется обеспечение прав третьих лиц. При этом чиновники подчеркнули, что утверждение проекта — это государственная услуга, и отказ в её получении Мехтиева имеет право оспорить в суде. 

Мехтиева говорит, что по краю спорных участков расположены колодцы, несколько опор ЛЭП и трансформаторная подстанция. 

«Они были построены в 2023-2024 годах. Я готова безвозмездно выделить и передать все колодцы и другие объекты, но для этого мне необходимо точно знать, где и какие коммуникации проходят. Но акимат не предоставил мне никакой информации об их расположении», пояснила она.

В апреле предпринимательница обратилась в агентство по делам государственной службы по Акмолинской области. АДГС признало нарушения и направило в акимат указ о восстановлении её прав. После этого, в мае, земельный отдел утвердил проект, а спустя месяц Мехтиева получила решение акимата о предоставлении земельного участка и заключила договор аренды.

Но когда женщина подала заявление на изготовление акта на землю, ей снова пришел отказ. Причина та же, что и ранее: отсутствие согласования со смежными землепользователями.

«Я пошла на приём к председателю НАО «Правительство для граждан». После этого, через четыре дня, мне выдали госакты. Мы сели и посмотрели мои документы. Он сказал, что это беспредел, и они обязательно примут меры», рассказывает Мехтиева.

8 сентября 2025 года Мехтиева подала заявление об изменении целевого назначения участка с «ведения крестьянского хозяйства» на «строительство и обслуживание зоны отдыха» в соответствии с действующим генпланом посёлка. Но акимат отказал, сославшись на якобы планируемые изменения генерального плана, предусматривающие строительство школ и зон общего пользования.

Женщина обжаловала отказ в АДГС, и в конце октября ведомство признало его необоснованным, указав, что согласно генплану 2019 года участок относится к зоне рекреации. Департамент обязал акима посёлка Жибек жолы восстановить права Мехтиевой и привлечь виновных к ответственности. 

«Несмотря на то, что я подала заявку повторно, мне снова отказали. Департамент по управлению земельными ресурсами вынес предписание о признании моих договоров аренды недействительными. Мне трижды отказывали. Я обжаловала эти решения в АДГС, но отказы продолжались — каждый раз со ссылкой на заключения ДУЗР Акмолинской области», рассказывает женщина.

В своём официальном ответе ДУЗР указал на процедурные нарушения при предоставлении участка. В частности: при выходе из ТОО не было обязательной программы ведения сельхозпроизводства, заявление вынесли на комиссию с неполным пакетом документов, а землю предоставили без торгов, поскольку право ТОО формально не прекратилось. Также указывалось, что распоряжение акима выдали на основании просроченного решения земельной комиссии.

Но есть ещё одна проблема — соседи. Сначала жители посёлка начали жаловаться на шум и громкую музыку на территории зоны отдыха, которая принадлежит Мехтиевой и находится на отдельном участке, оформленном ранее. Позже часть соседей выступила против оформления новых участков и направила жалобы в госорганы. В них говорилось, что земля находится рядом с рекой и использовать её под сельское хозяйство нельзя. Жители указывали на риски для экологии и питьевой воды.

После этих обращений бассейновая инспекция пересмотрела ранее выданное согласование. В своём письме инспекция объяснила, что предоставленная ранее информация была некорректной: два участка из трех расположены в границах менее 50 метров от водоохранной полосы. Там также подчеркнули, что согласно Водному кодексу в этой зоне строго запрещена любая хозяйственная деятельность, включая ведение крестьянского хозяйства.

Что говорит акимат

Комментируя ситуацию, в акимате подтвердили, что новый генплан сейчас в разработке. Но там также подчеркнули, что в связи с этим даже в случае оформления участка государству в будущем пришлось бы изымать его для нужд развития населённого пункта. 

«А документы нужно было вовремя продлить. У неё была такая возможность. По поводу предписаний департамента госслужбы: есть Земельный кодекс и есть АДГС. Мы с ними общались, объясняли: что выше — закон или департамент? Сельский округ не может сознательно идти на нарушение. АДГС считает, что мы должны были оказать госуслугу, а потом уже предлагать судиться», говорят местные власти. 

В акимате подчеркнули, что сам участок изначально предоставили неправильно: подобные земли в границах населённого пункта вообще не должны были передаваться, и ТОО следовало выделить заявительнице обычные сельхозполя, а не участок внутри села. По их мнению, ТОО сохранило свои основные поля и передало проблемный участок, понимая, что в перспективе он всё равно будет изыматься под развитие населённого пункта.

«Сейчас мы оказались между трёх сторон: жителями, АДГС и Интизарой. Жители говорят: „Не давайте землю, нам негде пасти скот, детям негде играть“. А департамент по делам госслужбы говорит: „Дайте“», подчеркнули в акимате.

Что дальше?

Мехтиева отмечает, что оказалась в замкнутом круге: АДГС признаёт нарушения и восстанавливает её права, но акимат на местном уровне блокирует исполнение этих решений, используя административные ресурсы и провоцируя общественное давление, чтобы дождаться истечения сроков её документов.

«Более того, в акимате мне сказали: „Интизара, ты чего воюешь с нами? У тебя земля есть в Аршалынском районе. Ты не забудь, что после этого ты всё равно остаёшься в Аршалынском районе, и мы здесь“. Когда я спросила, угроза ли это, мне ответили: „Как хочешь, так и понимай“», вспоминает женщина.

Но в акимате опровергли утверждения о том, что заявительнице якобы говорили о невозможности получения земельного участка. Власти подчеркнули, что подобных заявлений со стороны сотрудников акимата быть не могло.

Акимат также сообщил, что департамент земельных отношений уже подал иск, и теперь суду предстоит определить, было ли предоставление земельного участка законным. Там не исключают, что по итогам разбирательства все решения будут отменены, и ситуация вернётся в исходное, нулевое, состояние.

В акимате заявили: их позиция — дождаться судебного решения, и они его исполнят.

«Я понимаю Интизару — она уже потратила деньги. Но, возможно, по решению суда всё это будет обнулено», сказали в акимате.

В то же время сама Интизара Мехтиева говорит, что уже потратила значительные средства на услуги адвокатов, судебные процессы и сбор документов, и теперь не понимает, как действовать дальше и где искать защиту своих прав.

Orda.kz продолжит следить за развитием событий.

Ранее редакция писала о том, что в Алматы разгорается скандал, в центре которого — бывший юрист жилищного кооператива «Елим-ай». Его обвиняют в завладении землёй, предназначенной для инфраструктурного развития в Наурызбайском районе, с причинением ущерба на сотни миллионов тенге. При этом руководство кооператива заявляет: прокуратура Алматы препятствует полноценному расследованию и пытается смягчить квалификацию дела.

Читайте также: 

• Более двух миллионов гектаров неиспользуемых земель вернули в госсобственность
• Как «райская» земля в Алматы оказалась в руках Кулибаева и почему государство отобрало её через 17 лет
• 150 земельных участков отнимут у владельцев в Алматы