Иллюзия стабильности: жильё в Казахстане подорожает к осени — эксперт

Сегодня казахстанский рынок жилья выглядит стабильным. Однако эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова считает, что рынок сейчас входит в фазу скрытых изменений, и уже к осени 2026 года цены на жильё могут значительно вырасти, сообщает Orda.kz.

Сейтнурова считает, что предложения вроде «акции до конца года» и «скидка на парковку» связаны с желанием застройщика быстрее реализовать объекты, оформленные по старым правилам. По её мнению, ключевую роль играют изменения в налоговом кодексе за 2026 год и вступление в силу нового Строительного кодекса. Свои выводы она иллюстрирует на примере цен в Алматы.

Эксперт считает, что оба документа одновременно влияют на строительный цикл, что и создаёт предпосылки для роста цен. Для полного понимания она приводит факторы, которые легли в основу её анализа.

Фактор № 1: НДС и себестоимость

По мнению Сейтнуровой, введение НДС 16 % не приведёт к прямому росту цен на ту же величину. Она отмечает, что налог начисляется на добавленную стоимость, а часть затрат уже включает входящий НДС.

По её оценке, итоговое влияние на себестоимость может составить около 12–15 %.

Эксперт считает, что в эконом-классе застройщики, скорее всего, переложат большую часть роста на ценники для покупателей, а в более дорогих сегментах часть нагрузки могут взять на себя.

Она также подчёркивает, что договоры долевого участия, заключённые до 1 января 2026 года, защищены от пересмотра цены — по сути, это даёт таким покупателям преимущество перед теми, кто выйдет на рынок позже.

Фактор № 2: строительный кодекс

Сейтнурова считает, что с 1 июля 2026 года рынок изменится более жёстко. По её словам, увеличение гарантийных сроков — до пяти лет на дом и до 10 лет на несущие конструкции — приведёт к росту затрат застройщиков.

Она оценивает дополнительные резервы на уровне 0,8–1,5 % от стоимости проекта. При этом, по её мнению, более существенное влияние окажет ограничение на корректировку проектов детальной планировки.

Эксперт считает, что это может сократить количество новых проектов, особенно в центральных районах Алматы — Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском.

Также, по её словам, ужесточение контроля за строительством может снизить количество вводимого жилья.

Что будет с ценами

Сейтнурова считает, что рост цен может проявиться уже в третьем—четвёртом квартале 2026 года. Динамика будет выглядеть так:

• эконом — рост на 10–14 %;
• комфорт — на 8–12 %;
• бизнес — на 6–10 %;
• премиум — на 5–8 %.

Сильнее всего изменения затронут покупателей с ограниченным бюджетом.

Что делать покупателю

Эксперт предлагает три сценария.

Первый — закрыть сделку до осени 2026 года, чтобы зафиксировать цену.

Второй — дождаться зимы 2026–2027 в ожидании возможной стабилизации, хотя она отмечает риск ухудшения условий по ипотеке.

Третий — рассмотреть вторичный рынок, который, по её словам, не подпадает под НДС, но может столкнуться с другими ограничениями после вступления нового кодекса.

«После 1 июля 2026 покупатель будет сверять квартиру с новыми техническими требованиями Строительного кодекса. Старую панельку 1980–1990-х без капремонта станет сложнее продать в 2027 году. Это закладывается в дисконт уже сейчас».

Что рекомендует эксперт

По мнению эксперта, при бюджете до 60 млн тенге стоит рассматривать:

• комфорт-класс;
• обжитые районы;
• объекты со сдачей в первом полугодии 2026 года;
• квартиры с зарегистрированным ДДУ.

Сейтнурова считает, что такие варианты лучше сохраняют стоимость даже при возможном охлаждении рынка.

Ранее мы публиковали большой разбор строительного рынка с экспертом из ассоциации застройщиков Казахстана.

Читайте также:

• «Отбасы банк» пересчитал очередь на жильё: тысячи казахстанцев лишились места
• Цены на аренду в Казахстане пошли вниз
• Квартиры в РК не подешевеют — Ибрагимова