Дома могли рухнуть: с какими нарушениями строился элитный ЖК в Алматы

О суде над бывшим градостроителем Алматы и другими обвиняемыми по громкому делу о махинациях с землёй и выдачей документов на строительство престижных жилых комплексов рассказывает Orda.kz.

Со скандала началось второе судебное заседание по коррупционному делу бывшего главного архитектора Алматы Алмасхана Ахмеджанова. Свидетель обвинения Олжас Досымов заявил суду, что его подпись в акте приёмки и ввода в эксплуатацию элитного жилого комплекса «Династия» от 16 июня 2022 года подделана. Он не мог подписать разрешительный документ, поскольку на тот момент не работал в компании, подготовившей рабочий проект ЖК. 

Казус всплыл случайно, когда гособвинитель зачитывал показания Досымова, данные в ходе расследования Антикоррупционной службы в 2023 году. Досымов попросил показать копию документа, приложенного к материалам уголовного дела, и, взглянув на свою подпись, уверенно сказал, что не ставил её. Председательствующий судья Мартпек Какимжанов обратил внимание прокурора на это противоречие и попросил разобраться, как такое могло произойти. 

Журналисты Orda.kz выясняли, какие нарушения были допущены в 2021–2022 годах при строительстве отдельных элитных ЖК в крупнейшем мегаполисе страны, и как застройщик устранил их. 

Бесчисленные согласования проектов

Напомним, 4 сентября 2024 года в специализированном межрайонном суде по уголовным делам города Алматы стартовал процесс по резонансному коррупционному делу. Подсудимыми проходят:

• Алмасхан Ахмеджанов — экс-глава управления планирования и урбанистики Алматы. Он подозревается в злоупотреблении должностными полномочиями и пособничестве мошенничеству; 
• Ардак Самамбетов — экс-глава управления земельных отношений Алматы. Его обвиняют в присвоении вверенного имущества в особо крупном размере и пособничестве мошенничеству;
• Ерлан Жармуханбетов — экс-руководитель отдела землеустройства Алматы. Ему инкриминируют пособничество в хищении, мошенничество, злоупотребление должностными полномочиями и попытку получения взятки;
• Алмазхан Бакиров — оценщик в ТОО «BAB Assessment». Ему вменяют пособничество в хищении, мошенничество, злоупотребление должностными полномочиями и попытку получения взятки;
• Муханбеталы Шалкарбеков, председатель жамбылского филиала партии «Ак жол», и предприниматель Берик Ускембаев. Их обвиняют в пособничестве мошенничеству.

Гособвинение поддерживают Найля Канатова и Темиржан Канатжанов. Освещают процесс десятки СМИ.

Согласно обвинительному акту, Алмасхан Ахмеджанов в период с 2020 по 2023 год занимал должность руководителя городского управления планирования и урбанистики. Пользуясь служебными полномочиями, он незаконно согласовал и выдал ТОО разрешительные документы на строительство в микрорайоне «Ерменсай» четырёх многоквартирных жилых комплексов. 

На недавнем заседании суда рассматривались доказательства по первому эпизоду обвинения, связанному с возведением элитного ЖК «Династия» в Алматы. Первый свидетель — главный архитектор частной проектировочно-строительной компании Is prodject group Олжас Досымов — выступал довольно долго. Он простым, доходчивым и понятным языком разъяснял аудитории азы своего ремесла. Без него журналистам крайне сложно было бы разобраться в специфике современного строительства жилых домов, а, следовательно, и в сути обвинения — коррупционных рисках и нарушениях в работе чиновников, ответственных за градостроительство Алматы. 

Досымов пояснил, что такое эскизный и рабочий проекты, архитектурно-планировочное задание, авторский надзор, и какие уполномоченные органы ответственны за выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию жилья. На своём примере он рассказал, как проектировщики работают с заказчиком-застройщиком.

«Нашей компании Is prodject group понадобилось три месяца для подготовки и согласования эскизного и рабочего проектов ЖК "Династия". Мы передали их заказчику, ТОО "MDi Max Group". Он должен был отдать рабочий проект на экспертизу, чтобы специалисты сделали свои замечания. С этими замечаниями он должен был потом обратиться в проектную компанию, чтобы она исправила их. Если компания не уложилась бы в сроки, тогда проект возвратился бы в экспертизу, и считалось бы, что он не прошёл её. Отдельно проходит работа заказчика с авторским надзором», — сказал Досымов.  

По его словам, договор с заказчиком — застройщиком MDi Max Group — был заключён 5 ноября 2021 года. Объект — ЖК «Династия» — представлял собой 13 трёхэтажных домов-блоков с паркингом. Заказчик хотел внести изменения в эскизный проект — точнее, в конструктивную схему блоков. Он хотел убрать колонны в помещениях для создания более открытого пространства. Досымов переработал проект и через своего шефа передал его заказчику для согласования в управление городского планирования и урбанистики города Алматы. В феврале 2022 года он уволился. А летом 2023 года его вызвали в Антикор для дачи свидетельских показаний по делу Ахмеджанова. 

Согласно материалам уголовного дела, в жилом комплексе действовали коммерческие помещения, не предусмотренные рабочим проектом. Много вопросов было и по поводу подключения инженерных коммуникаций к ЖК, но свидетель не мог прокомментировать их. По его словам, после увольнения с работы он не интересовался судьбой проекта «Династия», поэтому не знал, каким в итоге ЖК воплотился в жизни. Досымов помнил только, что на первых этажах ЖК были предусмотрены пустые помещения свободной планировки.

Главный подсудимый тут же задал ему вопрос. 

«Для чего предназначены помещения на первом этаже со свободной планировкой, и чем они в техническом плане отличаются от других помещений ЖК?» — спросил Ахмеджанов. 

Досымов ответил, что помещения свободной планировки в жилых домах представляют собой открытые пространства с выводом в санузлы. Там нет чётких делений на жилые зоны вроде спальной, гостиной и детских. Это то, что в быту принято называть «черновой отделкой». 

«Хозяин, например, говорит: "Мне нужна только одна спальня и одна кухня, другие комнаты не нужны". Вот под его запрос и проектируется квартира». 

Свидетель не мог вспомнить некоторые нюансы, связанные с проектированием ЖК, поэтому гособвинитель Найля Канатова зачитала его показания от 2023 года. Тогда-то выяснилось, что он не подписывал никаких разрешительных документов. Более того, он не знал, что неоднократно переделанный им по просьбе заказчика проект ЖК в итоге не прошёл госэкспертизу.

Второй гособвинитель, Темиржан Канатжанов, после замечания судьи задал Досымову несколько уточняющих вопросов. Ответы свидетеля не расходились с тем, что было указано в материалах дела, но у многих журналистов в зале остался осадок из-за инцидента с подделкой подписи. 

Устная договорённость

Второй свидетель, руководитель компании ТОО «Orda Project» Ерулан Оспанов, был немногословен. В отличие от других участников процесса, он запретил СМИ снимать себя. Оспанов рассказал, что в 2021 году на него вышел исполнительный директор строительной компании MDi-Max Group Борис Чен с предложением разработать рабочий проект ЖК «Династия». Стороны устно договорились о сделке по созданию проекта. 

«Чен предложил разработать концепт проекта, то есть эскиз дома. Мы запросили у него исходные данные — топографическую съёмку участка и акт на землю площадью два гектара. В акте было указано целевое назначение — индивидуальное жилищное строительство, поэтому я предупредил Чена, что нужно менять его на многоквартирный жилой комплекс. Мы за полтора месяца подготовили чертежи на компьютере и передали их заказчику», — сказал Оспанов. 

По словам свидетеля, Чен заверил его, что пока тот готовит эскиз, он решит вопрос с изменением целевого назначения участка. Оспанов поверил ему и спокойно с подчинёнными корпел над заданием, а с июня 2021 года вёл авторский надзор за проектом. Заказчик время от времени вносил корректировки в планировки квартир. Потом, уже в процессе строительства ЖК, Оспанов заметил ряд нарушений, которые заказчик отказывался устранять.

«Здание строили на склоне, и по нормам безопасности его конструктивную часть должны были укреплять подпорные стены. Без них оно могло разрушиться из-за усадки грунта. Однако заказчик не стал строить подпорные стены. На наши замечания он не реагировали, поэтому нам пришлось известить ГАСК об этих нарушениях и приостановить работу с Ченом», — рассказал Оспанов.

Подсудимый Ахмеджанов задал свидетелю вопрос: «В чём отличие эскизного проекта от рабочего, и где вы их согласовываете?»

«Эскизный проект согласовывается в архитектуре. Рабочий проект согласовывается с заказчиком: он принимает его, потом проводится государственная комплексная экспертиза. Однако в случае с проектом ЖК "Династия" проводилась частная экспертиза... Получив положительное заключение экспертизы, заказчик на этом основании получает талон-уведомление в ГАСК и начинает строительство. За ходом строительства контроль ведёт ГАСК до полного его завершения», — пояснил Оспанов. 

Интересно, что Оспанов не стал заключать с Ченом официальный договор. Он даже не помнил, сколько денег тот обещал заплатить ему за выполненную работу. Попытки прокуроров выяснить, почему стороны не подписали договор, не увенчались успехом. Свидетель уходил от прямого ответа, ссылаясь на то, что поверил заказчику на слово. Это было более чем странно, учитывая, что Оспанов и Чен были мало знакомы. Тем более что речь шла о 75 млн тенге — именно такую сумму, согласно материалам уголовного дела, обещал на словах заплатить заказчик подрядчику. В итоге Чен не сдержал своего слова, и Оспанов обратился с иском в суд.

«Мы подали в суд, чтобы признать наше авторское право на проект строительства ЖК "Династия" и взыскать 17 миллионов тенге за выполненные работы. Однако экономический суд Алматы отказал нам в удовлетворении иска из-за того, что мы не заключили в своё время договор с ответчиком об оказании услуг», — поделился Оспанов.

По словам свидетеля, после того, как его компания проиграла иск заказчику, он потерял интерес к проекту «Династия». 

«Так как суд признал, что мы не имеем никакого отношения к этому объекту, то нам было всё равно, что с этим объектом, и как он был введён в строй. Мы не участвовали в приёмке ЖК», — сказал Оспанов.

Целевое назначение участков

Третий свидетель — коммерческий директор ТОО «MDi-Max Group» Игорь Копылов — рассказал суду, как строился элитный жилой комплекс. По его словам, ЖК возводился на двух частных земельных участках, принадлежавших неким Канату Абишеву и Эрику Усманову. Общий объём участков составлял два гектара, стоили они пять миллионов долларов. По документам их целевое назначение проходило как «индивидуальное жилищное строительство». 

«Изначально строительством жилого комплекса занимался бывший исполнительный директор ТОО "MDi-Max Group" Борис Чен. Абишев и Усманов были инвесторами проекта. Однако позже Чен не стал продолжать строительство из-за собственных проблем с законом. Тогда ТОО "MDi-Max Group" продолжило строительство без Чена», — сообщил Копылов. 

Во время своего выступления свидетель пояснил, что в 2022 году утверждался генплан Алматы, поэтому действовал мораторий на изменения целевого назначения земельных участков. Как только мораторий отменили в 2023 году, его компания изменила целевое назначение одного своего участка с ИЖС на МЖС. Изменение второго участка всё ещё находится в процессе. 

Копылов также рассказал, как узнал, что Борис Чен крадёт деньги дольщиков. 

«К нам обратились 16 знакомых дольщиков, которые жаловались на затягивание строительства ЖК. Я назначил аудит, по результатам которого подал заявление в департамент полиции Алматы». 

СМИ писали, что в 2022 году Медеуский районный суд признал Чена виновным в мошенничестве в особо крупном размере и приговорил его к шести годам и восьми месяцам лишения свободы, обязав выплатить пострадавшим 606 млн тенге в качестве компенсации материального ущерба.

Место Чена в ТОО «MDi-Max Group» заняла Мария Абдибаева, бывшее должностное лицо НИИ «Алматыгенплан». Согласно материалам уголовного дела, Абдибаева якобы предложила главе управления городского планирования и урбанистики Алмасхану Ахмеджанову согласовать разрешительные документы на строительство МЖК в этом районе без изменения целевого назначения участка земли и оплаты кадастровой стоимости, которая оценивалась в 152 млн тенге. Позже застройщик выплатит эту сумму.

«В ходе следствия к нам поступило предписание оплатить кадастровую стоимость участков, и мы заплатили 152 млн тенге».

По словам Копылова, Абдибаева ушла с должности коммерческого директора по собственному желанию. Учредители компании назначили его на её место, и он привлёк главного архитектора проектно-строительной компании Is prodject group Олжаса Досымова для подготовки нового проекта ЖК «Династия». 

«Были ли вы знакомы с Алмасханом Ахмеджановым? Если да, то с какого года и какими были ваши взаимоотношения?» — спросил прокурор Канатжанов.

«Я познакомился с Ахмеджановым 16 декабря 2021 года, когда он приехал к нам с проверкой. Тогда все строящиеся ЖК в Алматы проверялись. Мы встречались потом пару раз, поскольку я пересогласовывал с ним эскизный проект ЖК "Династия" в рамках фасадных работ», — ответил Копылов. 

Гособвинитель прямо спросил свидетеля, давал ли он Ахмеджанову деньги за выдачу разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию элитного ЖК. Кто отвечал за составление акта приёма-передачи и ввода ЖК?

«Я не давал денег Ахмеджанову. Все необходимые документы подготовила юрист нашей компании Лаура Сатова. Она сейчас не работает у нас», — подытожил Копылов. 

Закончилось судебное слушание выступлением четвёртого свидетеля обвинения — Алихана Набиева. Летом 2018 года он был зачислен в штат ГАСК на должность главного специалиста отдела. Набиев рассматривал обращение юридических лиц, выдавал им архитектурно-планировочные задания, проводил учёт акта приёмки и ввода в эксплуатацию объектов и затем присваивал им адресные номера. По его словам, подсудимый Алмасхан Ахмеджанов характеризовался только с положительной стороны. Ничего предосудительного подчинённые в его работе не замечали. 

Читайте также:

• Слушания по уголовному делу против чиновников алматинского акимата снова перенесли
• Махинации с землёй в Алматы: назначена дата главного судебного разбирательства